一记“回暖楼市”的辣招正在路上

我就在你不远处

和讯房产消息 389个项目，20万套住宅正赶在供应路上。供应端口的打开，意味着北京房地产市场将迎来另一番市场景象。

6月27日，北京（楼盘）市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）下发《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，力促161个拿地未开工和228个开工未入市项目尽早开工入市。

新规指向非常明确，就是打开供应端口，让市场平稳健康地跑起来，进入正向循环。一张施工许可证，能办理2次预售，施工进度的放宽，将房企开盘预售的时间提前3-6个月，对于整个供应侧都是福音。

对于购房者而言，市场上的供货多了，价稳量增，冲淡供需失衡的状态，购房者可以不慌不忙，市场的恐慌能够得到有效控制。

取证进度加快 有了“稳定阀”

北京市住建委《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》明确规定：

一是凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明。

二是已取得过一次预售许可的项目，在2017年年底前可申请办理第二次预售许可。

三是未取得过预售许可的项目，在2017年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积50%的，在2018年6月30日之前，可申请办理第二次预售许可。

未纳入清单的项目仍按照原规定执行。

所谓商品住宅库存，不仅包括办理了销售手续还未卖出的房源，还包括拿地未开工和开工未销售的房源，这些房源对于市场预期影响最大。据【京房字】初步统计，目前拿地未开工和开工未销售房源约有20万套，相当于去年北京新建商品住房成交量的两倍多。

据了解，在此之前，开发企业在取得施工许可证后，只能办理一次预售许可证。但如果要拿到预售许可证，除了要具备土地证、规划证等证件外，还要达到投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上等其他规定。

另外，套均面积大于140平米的大户型住宅项目，7层以下（含）的，需达到主体结构封顶方可办理预售；8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，方可办理预售。这便导致在一个施工许可证范围内的楼栋，有些达到了进度要求，有些没有达到要求。在这种情况下，如果要办理一个预售证，就只能等着所有楼栋都达到要求。

在业内人士看来，此次加速入市的新规中规定，项目取得一个施工许可证后，可对应办理两次预售许可。这意味着，一个项目中已经具备条件的楼栋，先领取预售许可证，先入市销售，将有利于增加市场供应，同时结合备案价格管控，这将对北京房价将起到稳定阀的作用。

“辣招”拨云见日

对于房企而言，这条新规，无疑是一记催跑快鞭。通知中明确，“2017年年底前”、“2018年6月30日前”两个时间节点，是开发企业能够办理一次和二次预售许可证的时间。这意味着，明年下半年之后会有大批项目集中入市。对于已取证的老项目而言，如果不想扎堆，还是要快马加鞭，尽早跑量。

据和讯房产了解，今年上半年，因受项目节点、预售证严卡等影响，北京住宅项目入市量持续低位徘徊。上半年仅有不到60个项目入市，其中住宅项目20个左右。7月份即将入市住宅项目也仅有9个。

上半年北京住宅市场供应短缺，除了外部的政策、市场环境外，对于开发商自身而言，其实在取证积极性上也是参差不齐。有部分现金流充裕的房企，以各种方式延缓拿证进度，等待政策松动。此番新规对拿地未开工和开工未入市项目尽早开工入市的督促，对于这类惜售的房企而言，便是一记重拳。

就市场层面看，眼下北京房地产市场正走在下行路上。国家统计局发布的数据显示，5月北京二手房价格指数环比为99.1%，较上月下降了0.9个百分点，二手房价格跌幅为全国第一。北京新房市场价格涨幅也在回落，5月北京新房价格环比涨幅0.0%（前值+0.2%），同比涨幅14.6%（前值+17.4%）。

就土地供应端而言，今年上半年北京已推出48宗地块，其中住宅类24宗，占比近半。这些都将形成未来稳定的供应。再重温一下写进《北京市2017-2021年住宅用地供应计划》文件里的规划，“未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷。”

居理新房数据研究院主任阳洋对和讯房产表示，政府对房产市场的调控主要是金融、市场（供需）、行政管控（限购、限价）等方式。3月开始，金融、行政管控都用上了，这一次开始打供应牌，是告诉开发商，捂盘惜售不长久，打开大门回款才是正途。

阳洋表示，政府的这一招逼着开发商加紧出货看似“狠辣”，但对开发商而言也绝非坏事。“这一年开发商拿证比登天还难，此政一出，拨云见日，大家快快拿证、出货，还想憋高价的也被断了念想，想回钱的也滚动起来。新政确实让下半年的房产市场回暖带来了希望。”阳洋说。

所以，老项目别耗着，新项目抓紧取证，或许是房企无奈且聪明的选择。
　　(出处：和讯房产 2017年06月29日)