邓浩志：穗提升首付可能大 成效或渐微

乐居

北京房贷政策进一步收紧。继京版国五条落地后，北京二套房商业和公积金贷款均调整至首付7成，贷款利率上浮1.1倍。其中关于公积金“对于名下对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但有1笔住房贷款记录或1条公积金提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策”，“人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50%”的两条新政更是一石激起千层浪。

“认房又认贷”增加换房者负担 三倍工资差异化还款政策欠合理

此次政策的落地，首付比例的提高、贷款利率的上浮已在市场预期当中，对市场会造成一定影响但影响不大。重点应在公积金政策方面。一方面将以往政策调整至“认房又认贷”的标准，无疑会误伤改善性需求，尤其对首改型客户有重大的影响。在以往，“卖一买一”的客户在出售了原有的房屋后再置业，仍然按照首套房的贷款政策执行，即首付三成，基准利率85折的方式。而现在新标准执行后，对于“卖一买一”客户，则从原来的三成首付变为六成首付，基准利率的1.1倍来计算，这无疑增加了购房者的负担。

另一方面，以工资标准来划分还款多少的所谓差别化政策实则上也有很多不合理的地方。首先，以职工平均标准三倍来规定月还款额不低于月收入的50%，会另一个相当大的群体受到影响，而该群体之中亦不乏很多刚需客户，月收入的50%还款额难以负担。根据北京市人力社保局和统计局资料显示，2011年北京职工月平均工资为4672元，若以三倍计算也只为14016元，而这个工资水平在北京也并不算很高。其次，应以家庭收入代替个人收入衡量还款额度。若家庭只有一人有收入来源，那以人均收入来衡量那么整个家庭的还款压力相当大；而有的家庭三个人均有收入，则相对还款压力会轻松些。因此，以个人收入衡量还款额并不合理，家庭收入才能真正反映收入水平。

总的来说，北京相对严厉的公积金政策调整有失偏颇。信贷政策的调整本质上应该是以抑制投资性需求为出发点，而投资客主要运用的信贷手段也仅集中于商业贷款，住房公积金作为政府保障居民住房需求的政策，很少为投资客所利用。因此，政府调整的信贷政策是放错了重点，刚需置业者和首改型置业者影响较大。

广州提升首付和利率可能性大 成效或渐微

而针对广州而言，公积金方面目前仍沿用旧有政策，具体还是要看政府未来如何调整。而二套房信贷政策虽尚未出台，但预计提升首付比例和利率的可能性相当大。不过，由于经历多番市场调控，其实际影响已经不如预期。因为在严格执行限购政策，二套房首付6成和现有利率的情况下，因难以获得购房资格、投资成本暴涨，机构投资者已经撤离住宅市场。目前的家庭投资者使用财务杠杆的力度不大，即使提高首付至7成和利率上浮1.1倍对家庭投资者造成的影响亦有限。

（原标题：北京房贷收紧 公积金成严调“炮灰”）

（邓浩志）

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