利润空间缩水,“二业主”减少

观民生 · 发表于 2015-10-17 09:40:06

 Y女士最近遇到烦心事，她本来花400多万元在老城区买了一个商铺，却遇到“二业主”，虽然签了买卖合同，但在准备网签前“二业主”反悔，不肯把商铺卖给Y女士，并且只肯把本金退回给Y女士，不肯支付违约金。

  业内人士认为，Y女士的运气实在太差。在商业地产市场上有不少“二业主”，他们通常会被要求在一定时间内把商业物业售出，回笼资金给“大业主”开发商，“二业主”有销售压力，因此极少会有铺不卖。

  业内人士还透露，受电商冲击，现在生意难做，商铺租赁及买卖需求大幅减少，利润空间缩水，在商业地产市场赚取差价的“二业主”也不断减少。

  吃进嘴里还要吐出来

  Y女士近期手头有闲钱，参考过各路专家、周边朋友的意见以及自己看盘后，选择购买老城区某在售楼盘推出的商铺，二楼、70多平方米，单位总价400多万元。

  Y女士到楼盘现场销售中心交付20万元订金时发现，她的商铺并非直接向楼盘开发商购买，而是向一个大投资客购买，因为该大投资客之前已经买下了这批商铺。不过，现场销售人员向Y女士保证，还是会由开发商直接交铺，且是一手买卖。最后Y女士还是交付了订金，并在一周内再次支付170万元给大投资客，签订了认购书和权益转让书。

  但很快，销售人员通知Y女士，大投资客反悔，要把商铺收回，Y女士此前交的190万元可以马上退还。但Y女士不同意，她真的想买这个商铺，“吃进嘴里的东西还要吐出来？即使买不到商铺，退回的也不应该只是她之前已交的款项，还应该有违约金”。销售人员却回复，商铺不会卖给Y女士，如果Y女士只要本金，马上能退还；如果Y女士还要赔偿金，就不知道什么时候能退。Y女士陷入了两难的困境。

  据了解，大投资客反悔，是因为在这个商铺旁边还有另一个面积较小的商铺一直无人问津，大投资客想把这两个商铺捆绑销售，Y女士只对大面积商铺有兴趣，但在Y女士交钱后，另一个投资者愿意两个商铺一起买，因此大投资客宁愿对Y女士毁约。

  引入“二业主”分担风险

  据了解，在广州商业地产市场，从开发商手里拿到一大批商铺、包装后再向小投资者发售的“二业主”历史悠久，和开发商之间的合作方式各有不同。

  广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标介绍，早在1996年就有“二业主”这样的案例。当时老城区某项目出售商铺，一个服装老板一次性认购了30多个商铺，开发商提供较大的优惠，且约定如果服装老板在半年内能把商铺售出，差价部分由服装老板赚取，所有销售流程则由开发商直接和小投资者完成，服装老板所要做的，就是大力推广并通过人脉拉动销售。

  资深商业人士李天奇透露，多年前在荔湾区上下九路附近有一个商业项目，开发商本来想通过该项目向银行融资约2亿元，但银行估价只有1.5亿元，后来，一家投资公司和一家房地产销售代理公司愿意和开发商合作，投资公司负责商铺销售的前期投入，销售代理公司负责销售，一年后交2亿元给开发商，如果总销售额超过2亿元，超出部分归投资公司和销售代理公司所有；如果不足2亿元，差额部分由投资公司和销售代理公司填补。当时商铺市场看好，不足一年时间，全部商铺售出，总金额超过2亿元，三方皆大欢喜。

  李天奇表示，开发商之所以引入“二业主”，一来可能是缺钱，这样能更快回笼资金；二来可能是开发商想分担风险，增加融资额。

  “二业主”利润空间缩水

  相比过去，现在广州商业地产市场的“二业主”是多了还是少了？

  陈瑞标说，这个情况很难有具体的统计数据，因为大部分操作都是内部进行，除了上市公司的公告或者圈子内的人互相告知，否则很难知道哪些商铺引入了“二业主”。

  中立地产董事总经理文志坚认为，项目引入“二业主”，绝大部分是包销，由大投资客、销售代理行等先支付一笔钱给开发商，以低于市场价拿到一批商铺，经过包装后卖给小投资者，从中赚取差价。在过去5-8年，因为市道好，商铺、写字楼包销的有很多，最近一两年大幅减少，因为现在商铺、写字楼市场不好，赚取中间差价的利润空间越来越小，甚至有的还要大投资客、销售代理行贴钱给开发商。此外，现在房地产市场越来越规范，可操作的空间也越来越小。

  专家答疑

  问：Y女士应该如何保障自己的权益？

  资深律师Z女士：可以和大投资客打官司，就目前了解的情况来看，Y女士赢面大。问题是，由于涉及资金较大，Y女士如果想要拿到本金和赔偿金，快的话也要一年时间。

  问：引入“二业主”是否预示开发商缺钱？

  李天奇：未必。有可能是开发商想尽快融资或者想分担风险，有资金的开发商也会引入“二业主”。

  问：引入“二业主”的商业物业会不会风险更大？

  陈瑞标：一般情况下，“二业主”只出资或负责销售部分，并不一定会增加风险。

  问：如何有效避免有“二业主”的商业项目？

  陈瑞标：如果是上市公司旗下的项目，投资者可多看看公告；如果开发商不是上市公司，投资者只有到项目现场了解。

来源：羊城晚报作者：张秀钦