50城卖地逾7600亿元，武汉居首，沈阳拖尾

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中房报记者 苗野 北京报道

一面是全国各地“限购、限贷、限售”的密集调控，一面是部分热点城市的加速推地，在“上有调控，下有政策”以及“钱和地”稀缺的市场环境中，今年的房地产市场显得格外“热闹”。

中原地产研究中心发布的数据显示，截至2017年4月24日，今年中国50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元（人民币，下同），与2016年同期不到5000亿元的水平相比，上涨53.3%。

与此同时，在一二线城市限价中，土地拍卖价格却在上升。今年一季度，一线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了12.6%，平均溢价率为38.4%；二线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了30.7%，平均溢价率为34.5%。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一季度的房地产市场与中国经济一样，实现了超预期的“开门红”，既显示了房地产市场强劲的韧性，也透露出房企对市场充分的信心。热点一二线城市及其周边三四线城市的土地市场依然没有降温，针对土地市场的房企“争土储、抢拍地”和政府“控地王、限溢价”的博弈还在继续。从房企购置土地面积来看，已经回到了正增长区间，同比增长5.7%，我们相信，未来土地购置面积还会继续增长。同时也预感到，今年的房地产市场将超出预期，并创造新的历史高峰。

武汉收金逾700亿元居首，沈阳3月土拍挂零

在部分热点城市加速推地等因素影响下，今年以来，全国50个重点城市“卖地”收入大涨。

具体来看，不同区域的土地市场也存在明显分化。

50个城市中，武汉、郑州、杭州、苏州、天津、成都等12个城市今年以来的卖地收入超过200亿元。其中，武汉土地出让收入居首，超过700亿元，北京、南京、合肥其次，三个城市均超过400亿元。

青岛、南通、沈阳等城市则土地出让金额相对较少，近4个月的时间里，上述三城土地出让收入都不到50亿元。

易居研究院智库研究总监严跃进表示，武汉房地产市场规模相对较大，包括市场交易量、城市规模、土地市场规模等都属于全国行列，这也是此类城市的特性。另外，武汉土地市场之所以交易规模大，和供地节奏加快有关。尤其是从当前全国土地市场的供应节奏看，类似武汉等去库存周期偏小的城市，实际上后续还是需要积极供地，而房企也持续看好武汉等市场的影响。

去年，全国楼市“地王”频出江湖，仅武汉就出现15宗地王。其中7、8月份可以说是疯狂“地王月”，共出现了6宗地王。9月以后，武汉不断升级限贷、限购政策，制定新的土拍机制，房企拿地表现较为谨慎，仅11月22日平安拿下杨泗港地块成为武汉总价地王外，再未出现新地王。

当下这超700亿元土地出让金背后，是房企间“并购合作”在武汉房地产市场的频频上演。

据不完全统计，今年1月当代置业耗资9.5亿元并购汉阳1宗17.27万平方米建面的住宅地，随后与武汉红人实业集团股份有限公司共同合作开发。3月，当代置业联手纽宾凯房地产开发有限公司等4家公司合作开发武汉新洲阳逻宅地项目。

除了当代置业以外，中建三局、和昌置业、越秀地产、龙湖地产、碧桂园、华侨城等房企纷纷通过合作开发、并购形式获取土地资源，扩大其在武汉的“地盘”。

365淘房网沈阳站主编李栋表示，2017年1-2月，沈阳土地拍卖市场共成交宗地9宗，成交土地总面积631763.05平方米，较去年同期上升209.9%，土拍成交金额总额为44.37亿元，相较去年同期上升404.2%。进入3月，沈阳土拍市场挂零。

“由于沈阳新地块供应不足，且开发商争夺激烈，导致拿地成本上升过快。现在有很多开发商寻求以土地收购或合作的方式进行发展扩张，例如恒大、碧桂园、融创等。”李栋说。

高溢价、高单价地块量减

4月6日，住建部和国土部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

随即，广州立刻上调2017年住宅用地供地计划至5.8平方公里，同时公开表态近期不会再出现区域新高，未来出让的住宅用地，将结合广州的土地市场情况，采用一地一策，综合使用限地价、竞配建、限房价、竞地价、现房销售或竞自持面积等组合拳进行竞价。

克而瑞研究报告指出，土地市场受到中央两部委要求适当增加土地供应的影响，作为供地主要力量的二线城市土地成交建筑面积环比增加478%，直接拉低了一些热点城市的土地溢价水平，如武汉多宗地块底价成交。以此来看增加土地供应对抑制地价，进而影响房价预期有立竿见影之效。

从溢价率看，相关数据显示，大部分城市平均溢价率相比去年有所下调。在一系列约束性政策下，高溢价、高单价地块出现数量有所减少。

在欧阳捷看来，主观上地方政府并不愿意放弃饥饿营销带来的土地单产更大价值，客观上核心城区可供土地稀缺，而控制城市边界的国策又限制了城市建设摊大饼的老路，所以一二线城市的住宅用地供应几乎是逐年下降的。尽管越是大城市越是难以很快增加土地供应，但是在北京率先改变了减量化供应土地的政策之后，其它大城市也会陆续跟进，公布土地供应计划、增加土地供应的。

中国指数研究院发布的最新数据显示，一季度全国300个城市土地成交量跌价涨，出让金同比增逾五成，各线城市季度收金总额均超去年。

中原地产首席分析师张大伟分析称，尽管今年以来，各地楼市调控频繁。但多数房企2016年销售额创下历史新高，企业回款金额大，拿地补库存的意愿也较强。从整体来看，一二线城市土地市场成交依然活跃，南京、苏州、厦门等热点二线城市地价依然处于高位。

尽管在土地出让金排行榜中，二线城市为榜单主力。但是在热点城市周边的土地市场也迎来了一波“热潮”。4月18日和19日，包括江苏省苏州市吴江区、南通市代管的启东市及浙江省嘉兴市下辖的海盐县等，连续拍出高价地，启东最高地价跨过每平方米7000元“关口”。


业内人士普遍认为，在一二线城市限价之下，地价并没有明显下降。那些认为去年土地太贵，未来还会有地产周期性低谷，可以低价拿地、高价卖房的逻辑将不再成立

来源：中国房地产网

作者：苗野