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[楼市资讯] 杭州这些板块的价格或将重塑

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发表于 2019-8-23 08:50:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
  6月29日,杭州挂牌了首批限价房试点地块,并在挂牌地块的出让条件中首次设置了“限房价、限装修”,即规定了项目日后销售时的售价。自此,杭州土拍开启“双限”时代。
  这首批限价房地块均为涉宅地,分别位于杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区等不同板块,更有不少优质涉宅地,于7月29日、30日出让。但在“双限”政策面前,开发商的拿地热情都不高,只有一宗地块拍至了上限。
  不久后的8月5日,富阳首宗“双限”地块也成功出让了,被万达抄底拿下。紧接着,经历了推地风波和延迟招标的江河汇综合体项目,最终也被新鸿基与平安联合体竞得。除去土拍市场的冷热程度,大家关注更多的是“双限”政策下,板块未来的价格体系。
  在前面几次的成交地块中,望江、三堡、市北西、钱江世纪城、下沙、空港、新湾等板块在未来两到三年之内,都能望得到限价的“天花板”。它们中,有跟板块现有限价线持平的项目,有略超板块限价的项目,也有重新定义板块限价的项目。
  而在本月初及中旬,随着杭州主城区第二批限价房地块,和余杭区第二批、第三批限价房地块的陆续挂牌,越来越多的板块限价“天花板”开始显现。
均价一次性跳涨七千多元 运河新城“南北”房价分化
  8月8日,杭州主城区挂牌了第二批限价房地块,住宅地有4宗,分别位于笕桥单元、东新单元、运河新城和桃源,9月10日出让。
  其中,运河新城宅地的“限价线”,跟目前板块内的价格体系差距较大。据悉,这宗运河新城宅地东至规划顾杨路,南至规划道路,西至规划道路,北至金昌路,出让面积28234㎡,容积率2.6,建筑面积约7万方,还需要配建10%的公租房。
  该地块起价133398万元,起始楼面价18172元/㎡,上限楼面价23621元/㎡;限毛坯销售最高均价34500元/㎡,毛坯销售最高单价37950元/㎡,装修价格3500元/㎡。
  运河新城宅地最大的“争议”在于,高于目前板块内在售新盘——博翠府与尚合府的销售价格。其中,博翠府在运河新城宅地北面大约2.5公里处,项目最近一次开盘精装均价为30700元/㎡;而尚合府在博翠府隔壁,毛坯均价为25500元/㎡。
  相比之下,运河新城宅地精装38000元/㎡的限价,比目前板块内在售项目的单价至少高了7000多元。二手房方面,板块内瓜山佳苑、紫元尚堂等小区成交均价也只在31000元/㎡左右。
  不过,值得注意的是,虽然同在运河新城板块,但博翠府与尚合府位于板块偏北面,比较靠近崇贤。而运河新城宅地比较靠近南边的桥西板块,而且与西边的运河相距400米左右,有景观资源。
  而且根据大运河新城的规划,这里将在2022年之前成为集文化、旅游、科技、创意、数字经济为一体的城北新中心。而即将出让的运河新城宅地,正位于大运河新城的核心地带。但开发商对这份预期买不买单,或许只有在成交的那一刻才能见分晓。
精装均价45000元/㎡ 东新宅地将重塑板块价格线
  除了运河新城宅地外,东新单元宅地也很具有“话题性”。该地块东至规划费家塘路,南至规划东园南路,西至规划绿化,北至规划绿化,出让面积16956㎡,容积率2.1,建筑面积35608㎡,也需要配建10%的公租房。
  根据公告,该地块起价82183万元,起始楼面价23080元/㎡,上限楼面价29961元/㎡;限毛坯销售最高均价40000元/㎡,毛坯销售最高单价44000元/㎡,装修价格5000元/㎡。
  东新单元已经断供两三年了,目前没有新房在售,二手房均价在3.5万—3.7万元/㎡左右。从地块限价标准来看,日后入市了也不存在倒挂情况。
  因此,东新宅地45000元/㎡的精装均价,会重塑板块日后的价格线。但是,这样一来,对周边附近板块已经成交了的高价地,就有些尴尬了。比如隔壁三塘板块的九龙仓·天御、中冶·锦绣华府。
  九龙仓·天御和中冶·锦绣华府都是2017年三塘板块诞生的高价地。其中,九龙仓·天御项目的成交楼面价为36453元/㎡+自持25%,是当时的板块地王;而中冶·锦绣华府项目的成交楼面价29810元/㎡+自持36%,并且需要现房销售。
  据了解,九龙仓·天御和中冶·锦绣华府这两个项目的毛坯保本价就在50000元/㎡以上,而当隔壁板块东新宅地的45000元/㎡的精装均价已成定局时,九龙仓·天御和中冶·锦绣华府该如何定价呢?
  此外,笕桥宅地的上限精装均价是40800元/㎡,与板块内在售新盘——璟宸府的精装高层价格一致;而桃源宅地30000元/㎡的上限毛坯均价,略高于目前板块内在售新盘——融创金成臻蓝府的高层毛坯均价。
毛坯均价拉升近5000元/㎡ 星桥房价将站上2字头?
  8月8日当天,除了主城区,余杭区也挂牌了第二批限价房地块。是两宗商住地,分别位于星桥板块和仁和板块,也于9月10日出让。
  星桥商住地位于星桥大道以东、临丁路以北,出让面积104648㎡,容积率2.6,建筑面积272085㎡。其中,住宅部分占了总体量的64%,其他部分将打造商业、商务以及交通场站设施。
  该地块起价190460万元,起始楼面价7000元/㎡,上限楼面价9095元/㎡;日后商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡,毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡。装修价格不高于3000元/㎡。
  据了解,这宗星桥商住地紧邻丁桥板块,而且是地铁3号线星桥站的地铁上盖物业,交通便利、区位好。周边还有星桥一小、星桥中学等教育资源。从地块要求可以看出,日后该地块将打造临平新城TOD项目。
  目前星桥板块内唯一在售新盘是天都城,距离这宗星桥商住地大约1公里左右。今年3月,天都城沁源公寓组团的毛坯均价16327元/㎡,中签率仅2.67%。相比之下,这宗星桥商住地21000元/㎡的上限毛坯均价,把板块内的房价“天花板”拉升了近5000元/㎡。
  而对于目前商业配套较为欠缺的星桥板块而言,星桥商住地的商业部分,可以为板块填补商业的缺憾。另一宗仁和商住地的上限精装均价为20000元/㎡,板块内目前有两个待售项目——上塘九里、北城芳满庭,虽还未申领预售证,但预计高层精装均价与20000元/㎡相差不大。
地价不涨,涨房价 崇贤的限价会突破吗?
  8月16日,余杭区再次挂牌了2宗商住地,分别位于崇贤板块和东湖板块,预计9月17日出让。
  今年,是崇贤刷存在感的一年。从杭州第一个现房项目——远洋路劲·上河宸章,到绕城内均价2万元/㎡左右的刚需盘,崇贤正一次次被推上杭州楼市“热搜榜”。
  此次挂牌的崇贤商住地东至卧龙浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。出让面积57139㎡,容积率1.5-2,体量约11万方。其中,商业部分占了10%,还需配建5%的公租房。
  地块起价114278万元,起始楼面价10000元/㎡,上限楼面价12975元/㎡。其中,上限商品住房毛坯销售均价20000元/㎡,毛坯销售最高单价不高于22000元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。
  回顾近两年崇贤的拿地进程,最集中的是在2017年,那一年,崇贤板块成交了5宗商住地,且都达到了12999元/㎡的封顶地价,而路劲远洋·江南院子项目更是创下了楼面价12999元/㎡+自持18%的“战绩”,即使挂牌的这宗崇贤商住地能拍至封顶,也超越不了。
  因此,崇贤板块的库存十分充足。据记者不完全统计,目前板块内在售及待售项目达5个之多。对标上个月售罄的远洋路劲·上河宸章,这宗崇贤商住地的上限毛坯均价——20000元/㎡,比上河宸章17800元/㎡的高层毛坯均价,要高2200元/㎡。
  即使对标板块内目前在售的精装新盘——秋实宸悦(精装高层:20600元/㎡),这宗崇贤商住地日后的上限精装均价也要比其高出2400元/㎡。
  从区位图看,该地块紧邻崇贤唯一的商业综合体上亿广场,东侧不远处就是崇贤中学,1公里范围内还分布有向阳文体公园和卧龙浜公园。地块隔壁是预计下半年一次性推盘的现房项目——绿都东澜府。
  而另一宗挂牌的东湖商住地,日后商品房上限精装均价为19800元/㎡,跟目前板块内新盘普遍19000元/㎡的精装高层均价差不多。


来源:每日商报
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