韩世同：只要楼市能软着陆，经济冬天或并不是坏事

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近日，乐居邀请到广东省房地产研究会副会长、知名房地产专家韩世同做客直播间，来和我们一起探讨22城调控政策的背后。截止今日上午10点，直播平台累计观看人数1万多人。（PS：戳下，能看直播回放哦）

  在近一个小时的直播里，韩世同讲述了关于此次22城限购新政背后的推动因素和探讨限购带来的影响等等。

来源：新浪乐居

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干货太多，话不多说，先奉上韩老师精髓金句：

  1、不同角度来看，三月调控，一线城市里面，上海是最严的，其他城市是今年三月才调的，广州是在所有城市还没调之前最严，广州二套房贷7成几乎没放开过。国庆前是北京最严，国庆后是深圳最严。

  2、15年造股市，六月份救股市来了三次连续双降，实际上，为了造股市救股市导致对楼市救助过度了。强心剂量过大会导致今年一季度在一线城市楼市爆发显现。

  3、广州不是因为调控价格涨不起来，这只是一个方面，其实广州城市经济政治地位作用等方面，远比不上改革开放初期，改革开放初期当初广州房价最高过万，曾经是引领整个一线城市的，现在显然不行，如今广州在二线城市也不能出类拔萃，这里面可能有很多因素。

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  1

  谈限购影响：

  因城施策、统一部署

  国庆以来，全国22个城市接连出台了楼市调控政策。韩世同认为虽然国家因城施策，但还是有统一部署，中央政府指导和监管是很有必要的。

  “G20上周小川讲“一定程度收缩房贷规模”，这个说法和年初说的刚好相反。今年年初，周小川是认为“个人房贷占比不是很高，可以大力发展。”而从“要坚持因城施策，要居者有其屋，住者有居所，同时要加强地方政府的责任制度。”这两项反过来看，显然是中央政府干预地方政府，希望加强调控，凡是房价地价涨速过快过热的城市，都不同程度的进行调控和采取手段，但是有差异，不太完全一样。”

  对于调控政策对后市的影响，在韩世同看来，只要不是“断崖式”，而是软着陆，那么即使是面对经济冬天，只要加强了企业的抗争能力，这样其实并不是坏事。

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韩世同表示，现在还是要观察那些主导的城市，像深圳、上海、北京、广州。而广州在这些城市里面其实已经是一个从属地位，这个时候的热的城市领军，已经开始转变了，变成了冷的梯队。整体的大局的话，转向几乎会是必然，形成拐点。政策的拐点已经出了，市场的拐点会在政策的拐点出来若干个月形成。

  此外，韩世同预测，未来如果经济下行，那么楼市也必然下行。而如今的上行状态是救市救出来的，若然不救，必然会反向。”所以，我们需要让它平稳地着陆，经济下行，那么我们也就迎接这个经济冬天，让它帮我们来去产能，修炼企业。如何让这个市场平稳地恢复到按市场的规律来变化，这个是对我们的一个考验。”

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2

  谈调控力度：

  深圳最严、广州微调

  韩世同从多角度进行分析表示，“其他城市是今年三月才调控的，而广州是在所有城市还没调之前最严。三月份调控，一线城市里面，上海是最严的。国庆前是北京最严，国庆后是深圳最严，深圳这次严在于限外调成五年，二套房调7成首付，离婚也无法钻空子。北京在首套房还是最严的。而广州这次是最弱的，此次调整只是将公积金由两成调到三成。”

  韩世同补充道，”公积金本身影响不大。就广州而言，影响大概占三成左右，三成里有13%是纯公积金，有17%是公积金和商业贷款的组合贷款。这样享受公积金贷款的部分，房价总价不会太高，首付不会太大，供楼的时候还会降低点。不像二套房，把四成调到七成，你就很难筹到钱，把门槛提高了。”

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3

  谈国庆成交量：

  余热未散，惯性导致

  据数据显示，在国庆长假的七天里，全国54个主要城市中，网签商品房住宅4.18万套，远高于过去两年国庆。对于这个成交现象，韩世同则表示，几天的成交量，不能一概而论。

  “广州有说国庆这几天比过去涨了好几倍，但只看这几天没有太大意义，广州这几天算下来好像四千多套，之前上海、杭州，一天就有可能成交四五千套，所以不能一概而论。

  这些调控的城市中，有成交非常热的，也有成交非常不足的，只是程度不同。有些处在正向方面的变化，有些是转向负向变化，像深圳、北京成交显然不足，而上海没看到什么特别的关注。”

  市场处于非常敏感的阶段，4.18万套是受到之前趋势引领，保持的惯性，不是因为出了限购还那么疯狂，而是那些还在火头上。

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4

  谈对土地市场的影响：

  信贷收缩导致低迷，要平缓、软着陆

  曾经广州南站有31块地拿出来，最后收回了，市场低迷的时候，开发商不拿地，热的时候却又很疯狂，其实开发商应该逆向来操作的。其实这个受到信贷的影响很大，信贷一收缩就找不到钱去买地。严格来说，买地的钱必须是自由的。他筹不到钱就拿不了地。一低迷的时候，很大的原因就是信贷收缩。我们现在看一下，所有的影响当中，信贷收缩有的时候可能不是主动为之，一担心，收缩了，越收缩，这个担心就真的实现了。如果能让房价平缓的下降，这是软着陆。

  投资性的买房，风险是最高的。刚需的人，只能是房价跌到他买得起的时候，他才会变成有效购房者，所以这个市场本身就有双重性，如果我们强化它的这种属性的话，那就是投资性的、买涨不买跌的，如果我们强化它的使用属性，就是居住属性的话，那我们就应该限制投资属性，就让它多向居住属性来发展。

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5

  谈加强房地产市场的监管以及限价：

  意义不大，实际效果差

  此次调控中，部分城市虽暂无出台限购限贷新政，但提及到加强房地产市场的监管以及限价。

  对此，韩世同表示，“很多城市都实施过限价，但效果不是太好，很多时候是表面文章。最典型的叫法就是，原来是带装修的现在是毛坯的。所以我觉得，这种限价的意义不是太大。我们讲那么久的供给侧改革，其实还是要从供求方去解决，要削足适履的话，不如把鞋子做得跟脚一样合适，所以我觉得要削减需求，不如增加供给，疏导要比堵塞、限制要好。我们现在治理的思路，还是应该回到一个正确的方向去，哪怕现在还没有从根本上、制度上变革，土地财政的机制，垄断土地供应的机制、滥发钞票的机制，但是还是应该要有意识到这些危险性的警觉，才能防止犯下难以修补的、无法复原的错误。”