全国楼市房价雪崩 东莞楼市量跌价稳暂不跟风

陆丰自由人

近日，穗深沪等一线城市品牌开发商降价促销打折凶猛，二三线城市的房价会不会跟风“雪崩”？开发商又会采取什么方式抱团取暖？
　　业内人士分析认为，在年末各地尤其一线城市交易量、房价持续走低的大环境下，对于业绩尚未达标的特别是上市的房企，加快推盘速度和加大项目促销力度是其冲刺年度业绩的主要手段，不排除年末至开年后第一季度全国楼市出现进一步的降价潮；而对于业绩已达标甚至超标的房企，若具备充足的现金过冬，多数还是以不变应万变。

象东莞这类房价未出现明显泡沫的城市，房价或会在短期内出现回调，但整体房价不会出现象一线城市的大幅下滑。　　■ 全国楼市：

　　一线城市房价纷纷“雪崩”

　　近日最为轰动的是知名房企星河湾将上海的两个项目价格下调15%—20%，并对老业主进行差价补偿，其中补偿资金将高达６亿元。　　无独有偶，近日，位于广州海珠区新港中路的一个楼盘，突然宣布大幅降价，最高降幅达9000元/㎡之巨，降价幅度之大震惊楼市，成为广州中心城区近年来罕见的大幅度降价楼盘。 　　与此同时，广州东山区的一个楼盘，以一条促销短信而广受关注：“东山楼七折！铁定！直降1万！限量限时抢购，豪装两房1.8万起，三、四房2.2万起。仅限三天，首付30万起名校足车位。” 当地业内人士认为，房地产调控趋紧 银根持续紧缩，中小开发商的资金链非常紧张，广州楼市全面降价的大幕已经开启。　　这意味着全国降价拐点正式到来。究竟是什么原因令一线城市房价纷纷转向，急速下滑？

　　 原因剖析：

　　●政策从严： 限购仍是楼市主调

　　●资金链紧张 ：自筹资金难支撑扩张 一线城市房企降价“割肉”

　　缘何一线城市房价开始“雪崩”？业内人士认为，这与国家调控大环境息息相关。虽然2011年各地楼市纷纷表现出强烈的“拖市”意愿，但“新国八条”、“限购”、“限价”、“限贷”等一系列严厉调控政策令2011年的楼市最终转向。

　　受限购、限贷影响，与楼市唇齿相依的土地市场同样受冷。中原地产研究中心数据显示：全国居住用地（剔除保障房用地）供应计划较去年实际供应量增加约5成左右。然而，受空前严厉调控政策的影响，1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升，多数城市成交量同比萎缩严重。　　由此看见，房企自筹资金已经难以支撑投资扩张。

　　中原地产研究中心认为，“全市限购”之所以对开发商影响明显，是因执行“全市限购”的大多是房地产市场发达、房价较高的城市，在调控大环境下，成交量下降明显，开发商对后市信心不足，从而在年底忍痛降价出货，以求更多现金周转过冬。

　　目前，我国房地产行业的融资途径，过去主要为三个途径，分别为信贷、信托以及资本市场。在银行收缩贷款之后，今年6月以来，各地房企早已开始通过各种渠道融资，减少对银行融资的依赖。早在上半年，雅居乐等11家房企在半个月左右的时间里，通过银行借贷、发行票据以及信托等各种方式找钱，发债规模已达到424亿元。

　　但多家上市房企股权融资泡汤，借壳上市门槛大幅提高。因此，借道信托、海外发债等途径也成为了诸多上市房企的选择。而市场融资成本高昂，会“吃掉”业绩增长。

　　开发商资金来源几乎是全面收缩，因此增加房价下行的压力。但根据数据推算，目前房企的资金是紧而不断，而且库存并没有恶化到2008年的程度。因此，房价可降，但短期不会降太多。

　　星河湾董事副总裁梁上燕在接受媒体采访时表示，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，此次降价主要是顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归；而进行补差价，是为了回馈老业主。“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动作为。

　　一线城市开发商开始hold不住了。早些时日，绿城被传“倒下了”、合生创展被爆销售额大幅度下滑。年末即将来临，东莞开发商的资金链又如何？东莞房企能否过一暖冬？大幅度降价的情况会不会在东莞发生？