遭遇“奇葩”交易步步惊心

乐居 · 发表于 2014-3-18 08:00:00

买到被查封的房屋怎么办？房屋自行出租有什么甘苦谈？

  往年“3·15”，报纸电台电视都是充满消费者误堕消费“陷阱”的各种案例与提示，让人不禁感叹，租售房屋仿佛是“一个人在战斗”，付钱一方就是“冤大头”，碰到种种麻烦都不知怎样解决，若是能投诉到相关部门或借助媒体曝光成功解决问题就觉得万幸，相当一部分的消费者或房东为怕麻烦而吃“哑巴亏”。其实，遇到购房麻烦或纠纷并非完全没有出路，即使是买到被查封的房屋，只要沉着冷静，最终也是有解决办法。在本期“3·15”专题，记者采写了两个精明消费者的个案，一个是买到被查封房屋的首次置业者“85后女汉子”，一个是精心布置房屋一心想自行出租的房东。这两个买房和出租房屋的故事，过程曲折但最终迎来美好的结局，相信会给广大读者带来消费正能量。记者李凤荷

  买到查封房子

  与“放贷”公司一起周旋

  靠资金托管逃出生天

  名为“Lucky Lucy”的网友号称自己是“85后女汉子”，去年毕业时，家里觉得广州房价飞涨，催着她买房。去年10月开始看房，最终在一个她颇为中意的小区(此小区离地铁步行2分钟，左右两个BRT站)看中一套西向房源，她觉得看房过程太折磨人，且该小区地段非常优越，就决定买这套西向的房源。她虽说是第一次买房，但决定置业后一直坚持以下原则：同一天先查册，再签三方约，交定金，网签。但当天因业主到中介门店很晚，中介怕业主反价，业主又坚持不签好三方约不去查册，还一直说别的买家还等着呢，不签约就走了，网友“Lucky Lucy”脑子一热就先签好了三方约，然后去房管局查册。

  不料，一查册让她吓一跳，业主的房子被几家法院轮候查封，当时她心里凉了半截。不过后来房管局的人说是查封两年就自动解封了，可以递件。“Lucky Lucy”算了下，按轮候查封算，也超过3年了，所以应该没问题。于是，她还是交了定金，签了网签。随后，她在网上用业主的姓名查询发现该房屋被查封前涉及一单买卖纠纷，业主房屋当时已被查封，上手买家告上法庭。“Lucky Lucy”对业主的信任已降到最低点，在后面的步骤中加了300%的小心。

  接下来就是办贷款，业主去赎契。年后，“Lucky Lucy”的同贷书下来了，但业主赎契还未完成。最终，双方在2月要递件了，可到房地产交易中心时，她才发现又出新状况了——业主用房子的房产证在民间借贷公司借了款，民间借贷公司的员工贴身跟随业主不让递件。后来由于民间借贷公司看到唯有业主卖房，他们才可收回借款，最终也让业主卖房，但整个交易过程如影随形。

  鉴于业主的诚信记录，“Lucky Lucy”早就跟业主约定好了要去资金托管，出新证划首付。在做资金托管时，她坚持划款的条件是：双方持新房产证和各自身份证原件同时到场。最终，她这宗难度极大的“奇葩”交易终于走完递件、完税、拿回执、出新证、归档、入押的过程，现在就等收楼了。

  Lucky Lucy经验谈

  1.查册前不要签三方约。如果我在谈三方约之前就查册了，了解该房子曾被多次查封，我肯定不会买了，就不会有后边这许多的麻烦。

  2.首付款最好做资金托管，出新证双方到场划款。如果不做资金托管，那么递件后就要给卖方首付了，如果在递件到出新证期间房子被查封，你的首付就打水漂了。因为房子被查封了，你再去报警也不过是轮候查封，如果卖家欠款多于房子能拍卖到的价格，那么你就只能守着法院的判决书，追着卖家要钱了。

  3.打房管局咨询电话了解。这次没查册就签三方约，中介和我都有责任。我这次买房的中介就两个“90后”小姑娘，还算靠谱。当然，我们也不能将所有的事情都托给中介，还是要自己多留心，多给房管局打咨询电话了解流程，了解交易中存在的风险，自己能够心里有数，然后就是多给中介打电话，多催促。

  4.明确交楼时间和违约责任。我和业主约定的是出同贷交楼，但没有明确违约责任，业主现在还没交楼，应该是打算放款之后，或者至少确认何时放款才交楼，我也能理解，由于我不着急住，就没有据理力争，但他确实违约。提醒打算买房的人，如果你们急需用楼，最好约定好交楼时间，然后明确违约责任。

  5.房子解封日算清楚。按有关法律，查封两年自动解封，不过有一年的恢复期，所以自查封时间起过3年后，这个查封才是完全解除了。而所谓轮候查封就是，比如2006年1月10日法院A查封了这个房子，在2007年1月10日法院B轮候查封了这个房子，那么如果法院A一直没有解封，法院B的查封日期起点会延迟到2008年1月10日，也就是说这个房子的自动解封日为2010年1月10日。如果法院A有发解封函，那么就从解封日起计法院B的查封日。作者：Lucky Lucy

  (请Lucky Lucy联系本版领取稿酬)

  光大花园房东“红孩儿爸”：

  “处女租”叫价高甄选租客标准严

  “红孩儿爸”第一次做房东，他在光大花园有一个精装单间，决定自行通过网络和微信进行放租。等待了一段时间后，他的房屋还是通过中介出租成功。光大花园单间租金一般在3000元左右，“红孩儿爸”用名牌家电和家私装修房屋，喊出“3500元”的高价，最终还是出租成功，为此他非常满意自己的定价策略。

  “红孩儿爸”回忆刚开始自行放租的情形：自己的房子装修和配套都非常好，所以刚开始放租时感觉很新鲜也很兴奋，每次有人找过来我就主动搭讪、讲解、发图等，但后来发现这样做很累而且没有成效。于是，他渐渐改变了策略，变主动为被动：

  1.直接问前来咨询的人是否了解光大花园，因为光大花园的租金比较高，不了解的话就让他自己去做功课，不要问我。这样就省掉他很多口水，也过滤掉很多没有诚意的租客。

  2.直接告诉他先去中介看同等户型的房子，了解市场价后再来看房，这样就省得讨价还价。“红孩儿爸”的朋友也以租客的身份去中介看过同等户型的房子，算是知己知彼。

  3.微信渠道来的租客，他会先把对租客要求发过去(不接受宠物等等)，只有对方接受才发图片。发完图片，如果有兴趣并且可接受价钱的才预约看房。

  4.签约前温馨提醒：如果签约就不要嫌贵，签完就不要后悔。“红孩儿爸”说，房子一分钱一分货，过几天如果租客后悔了，房东和租客也就不好相处了。

  对于“红孩儿爸”的出租攻略，网友提出不少建设性的意见，一些网友提示他自行出租应注意安全，因为之前已发生过不少网上渠道的租客假借看房之名抢劫的事件。不少网友忠告他：“你这个属于相对高档的房子，高端一点的，最好放中介，中介有各种层次的客源。而在各大网站自己找房的，一般都是要求价格相对便宜、实用、实惠的租客。”一位网友用自己的经历告诉“红孩儿爸”别歧视中介：“我也有一套小两房放租，第一次当‘包租婆’，房子收拾得非常干净，能扔的都扔了，家具、家电全部都配齐了，天河北电梯楼，我开价3000元，这要是放在中介，早就租出去了吧，但我挂在网上，联系我的挺少。下次我是不会自己折腾自己了，直接丢给中介吧。”

  网友出租贴士：

  1.自行放租注意安全，不要单独见租客，看房时间别约在晚上。

  2.2000元以下的低价租盘可网上放租，但应注意安全，从租客的外形、言谈判断是否为“实客”。

  3.最安全的方法是通过中介放租。之前曾经出现租客修改租赁合同，恶意延长租期。如果由业主自行放租，没有第三方佐证就麻烦一点。有中介留底的合同作为证据，业主打官司也容易一些。

  4.房东“处女租”的情结要适当调整。“菜鸟”房东第一次放租，不舍得房屋由他人住。其实名牌家私家电对租客来说意义不大，房东既然决定出租房屋，就应该割舍对屋内陈设的感情，尽量找一个爱护房屋的租客就可以。

大洋网-广州日报