季末房企以价换量拼业绩专家称刚需客入市正当时

扎根 · 发表于 2014-6-27 09:35:21

进入6月份以来，传统淡季再加上市场未见回暖，越来越多的楼盘开始跟风降价，降幅高达10%以上。不少业内专家指出，对住房刚性需求者而言，现在是购房抄底的好时机。

多盘掀降价潮

据广州市国土房管局发布的数据显示，5月广州市新建商品住宅网上签约均价15767元/平方米，创下历史新高。为何网签均价上升，各大楼盘降价促销的消息却不绝于耳呢？

据寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析，5月的网签均价被拉高与高价楼盘集中网签有关。如越秀区梅花村街上月一手房均价由35771元/平方米涨至47294元/平方米，就是因为5套商品住宅均来自定价较高的富力东山新天地 (详情图库团购点评) 。另据广州市社科院研究员彭澎补充，增城从化5月开始放开限价，无需使用双合同，全市的网签均价也因此拉高。

事实上，近期各大楼盘推出优惠降价揽客的不在少数。据房产提供的数据显示，本月广州市98个主要成交项目与标杆楼盘，有56个楼盘网签价格环比下跌，42个楼盘网签价格环比上涨。

其中，番禺降价盘最多，达15个，其次是增城和南沙，分别有9个盘报价下跌。值得注意的是，南沙4、5月份同期在售楼盘仅20个，报价持平楼盘10个，跌价盘9个占比接近一半。报价下调幅度最大的前十个楼盘集中在番禺和花都。

番禺大盘万科欧泊 (详情图库团购点评)目前主推两到三房的刚需户型，面积在80到95平米之间，平均价格在16000元/平方米上下，与此前21000元/平方米的报价相比显然优惠不少。

售价16000元至21000元/平方米的亚运城山海湾项目在5月30日突然降价销售，只售9800元至12500元/平方米。继亚运城大幅降价促销后，雅居乐剑桥郡 (详情图库团购点评) 也加入降价促销大军，近期新推的E3栋单位，一次性付款折后售价为12000元/平方米左右，比前期单位的售价低了不少。

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，楼市现在逐步进入买方市场，开发商的优势不如往日。开发商资金链吃紧，房子必须尽快卖出去，于是就用降价吸引客户。不过，也有多个降价楼盘在特价房源售罄后立即取消优惠，报价恢复之前水平。

之前售价达到18000元/平方米的深业江悦湾 (详情图库团购点评) ，现在打出了14000元/平方米的价格。而据曾经现场看楼的网友陈先生表示，虽然推出了一万四的特价单位，但是数量很少，而且楼层较低，朝向也不太好。

而在番禺的另外一处楼盘祈福名都 (详情图库团购点评)，因为同样宣称降价促销，人气也非常旺。但据现场接待人员介绍，均价在14800元/平方米左右的现金一口价单位仅限一周内少量推出。

整体成交量下滑

尽管开发商降价频频，但整体成交量环比呈下滑态势。据搜房数据监控中心统计，5月广州郊区新建商品住宅仅成交了3298套，环比大跌25%，是今年以来的最低峰值。

另据合富辉煌(中国)市场研究部监测，1至4月全国主要城市商品住宅成交几乎都出现不同程度的下滑，个别城市下降幅度超过40%。在广州，1至5月原十区成交同比下滑35 .6%，原十区库存量需要23个月才能消化完，是北上广深四大一线城市中最久的。其中南沙消化完库存量需要31.4个月、花都29 .9个月、番禺26 .4个月、天河22 .8个月、海珠21 .1个月。存量多、消化慢的南沙、花都、番禺压力最大。

南沙一手楼市在进入2014年后表现不如预期，今年前5月一手房网签量仅为2032套，创下近4年同期成交量新低。5月初，曾传出南沙限购或松绑的传言，但并未对南沙一手房网签量起到促进作用。据监测数据显示，传言传出后的几周，南沙一手房网签量持续走低。6月初，由于端午节前期推出了不少优惠政策，其一手房网签才有所回升，随后又出现下滑趋势。

“南沙一手市场成交差不是最近一两周才发生的。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，“大部分买家在南沙买楼都是为了投资。”彭澎直言：“南沙大部分楼盘入住率不到30%，南沙的购房者显然以投资居多。”

据数据监控中心显示，今年广州约有127个楼盘开盘或推新。其中花都单区预计将有14个项目开盘或推新，与2013年的37个项目开盘或推新相比大大缩水。在不久前的端午假期也少有全新盘入市，多个在售楼盘均以推售存货为主，小长假期间也并无明显降价促销优惠，成交价和成交量趋于平稳，表现平淡。

韩世同分析，由于花都的市政建设仍在进行当中，交通配套进展比较缓慢，所以造成了成交方面比较缓和的局面。交通不便，购房者看楼受影响，自然不会把花都纳为购房的首选。此外，对购房者而言，花都的地理距离和心理距离都比较遥远，彭澎认为，这也是消费者选择番禺而不选花都的其中一个理由。

房企迫切回笼资金

截至6月17日，全国35个上市房企发布了前5个月销售数据，前5个月合计销售5606亿元，除了恒大、万科等数据较好，房企业绩普遍低于预期。其中公开销售目标的23家房企的平均完成前5月销售目标率仅为33.4%。

对此，合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，房企的降价促销不一定是资金链紧张，而是与销售目标完成度不高有关。他指出，今年第一波降价集中在三四月份，以时代、敏捷、富力为代表；第二波降价在6月份端午小长假前后，以万科欧泊、亚运城、雅居乐为代表，5月份还不是降价促销集中出现的时段。上市公司的业绩对公司的股票有一定的影响，房企在6月份降价促销多是为了以价换量，拼业绩。

有评论认为，根据上市房企前五个月的销售状况，房企可能会急于降价抛房，以完成全年销售目标。对此，韩世同直言：“销售目标不是上级给的，是企业自己定的，调整销售目标才是势在必行的。”由于开发商在年初参照了去年的销售状况，对市场预期过于乐观，所以定下高目标。相比业绩，企业的生存才是第一位的，开发商要在完成业绩和取得效益之间寻找平衡，或许会将销售目标调整到合理水平。

考虑到目前在售项目的土地和资金成本，房企的利润率被进一步挤压。房企的销售资金和预期利润是整个资金链的核心，对于一些杠杆过高、过于依赖民间借贷等高成本资金的中小房企，在市场预期低迷、周转不畅的情况下，资金风险将会急剧增加。韩世同也指出，目前已经有一些中小房企出现破产倒闭现象。

刚需买房时机已到？

针对开发商降价促销的原因，虽然业内专家说法不一，但大部分专家都认为，目前的楼市正处于下行阶段，对于真正的刚需买家而言，入市时机已经到来。

黄韬表示：“目前是好的入市时机。”在他看

来，目前楼市并非迎来拐点，而是处于调整阶段，这个调整期是由市场环境、信贷政策共同造成的；目前楼盘价格确实有优惠，这种优惠可能会持续到8月份。在6月到8月期间，会有更多开发商陆续加入到减价促销行列，但并非所有开发商都面临资金紧张的困境，资金紧张也有得到缓解的时候，所以黄韬认为6至8月是比较不错的入市时机。

黎文江认为，楼市目前所处的位置是“U形”的底部，属于比较平稳的底部，估计到9月份才会上行。他也认为，9月份前是较好的入市时机，不过买方市场趋势却还没有形成。之所以这么说，是因为目前银行信贷政策依然紧缩，买家贷款难，想买房却“贷不了款只能干瞪眼”；而且目前中心城区的价格还是比较稳健，降价促销的楼盘主要集中在郊区，并没有形成全部开发商都参与的全面降价，开发商在观望降价的效果，故黎文江认为，买方市场趋势还没有形成。

鉴于楼市目前的状况，彭澎建议，真正的刚需族，现在已可以选购心仪的房屋了，非刚需族还可以再继续观望。韩世同也持此观点，对有能力而又急需买房的人而言，目前已经是比较适宜的时候。

据韩世同介绍，虽然现在是进入降价的初始阶段，但是降价的态势基本形成，在经历了三、四月和6月这两波降价风潮之后，第三波降价只有加大力度才会更具吸引力。那么目前对换房要求不那么迫切的改善型买家，在9月之前还可以再观望一段时间，但最好不要超过9月份才入手。

房企的降价促销不一定是资金链紧张，而是与销售目标完成度不高有关。

———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

目前是好的入市时机。当前楼市并非迎来拐点，而是处于调整阶段，这个调整期是由市场环境、信贷政策共同造成的。

———广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬

（南方都市报）