狠刹不正之风 商业地产市场有望健康发展

麦克格雷迪

最近，商办市场闹得有点儿鸡犬不宁。从规范市场秩序、保护投资者和消费者权益、促进商业地产行业健康发展的角度出发，一些新规给整个商业地产市场带来了一股清流。

今年3月26日，北京住建委发文调控商办市场。新规明确规定，“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。新规要求，商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，在建在售商办类项目不得卖给个人，商业银行暂停此类购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。

北京的上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办类项目的渠道，同时给个人购买二手商办房屋也设置了严苛门槛。

不久，广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，也要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。同日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办类项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

根据第一太平戴维斯数据，北京新政出台前后两个月，全市商办类项目成交环比跌幅近60％；新政后取得预售证的12个非住宅项目中，10个项目至今零成交；北京近期出让的4宗商办用地溢价率不足2％，一宗商办土地流拍。

从短期来看，这些新规对长期以来鱼龙混杂的“商办市场”的确影响较大，但对甲级写字楼、购物中心等高端市场不但不会产生太大影响，而且十分有利。从长期来看，新规有利于促进商业地产市场健康和可持续发展。

实际上，短期来看，新规真正影响较大的是商改住项目，而这种将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目本身是违法违规的。此类住房既不能落户口，也不能使用学区等住宅配套，只有40年或50年的产权，而且水电成本相对比较高。由于选址等方面原因，很多项目都不适宜居住，因此个人购买者当作住房购买，容易上当受骗。

除了违法违规和容易损害个人购买者的权益外，各地对商住类项目严厉整顿，还有一个更重要的原因，那就是投机炒作之风盛行。由于热点城市执行住房限购政策，商住房市场有了一定的空间。价格优势使得商住房的投资属性变得非常强劲。

应该看到，一些商住房购买者为了投机纷纷涌入商住房市场，部分开发商则为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售，这些有很大风险，形成了一种歪风邪气，严重扰乱了房地产市场正常秩序。随着各地调控政策频频出拳，可以预见，此轮商改住新规出台，将狠杀商业办公用房市场的不正之风，房地产市场也有望迎来健康发展的新阶段。
　　(出处：中国经济时报)