减轻汕尾地区房贷负担刍议

风雨无阻 · 发表于 2013-3-25 18:48:51

　　近几年来，随着国内经济的快速发展，国民收入不断增加，居民消费能力不断增强，人们对住房需求越来越大，没有住房者想拥有自有房产，年轻人新组建家庭急需购房，这些均对住房市场形成刚性需求。而部份人可能不满足于居住现状，需改善居住环境购房，大多数人选择通过申请个人住房贷款实现购房梦想。

　　一、汕尾地区个人住房贷款与相关经济指标

　　汕尾地区近五年来居民收入的年均增长率为13.27%，经市场调查汕尾市房价的年均增长率为25.74%、个人住房贷款年均增长率为42.31%。

　　显然，当地房价的增长率为居民年收入的近二倍，而个人住房贷款呈更高的增长趋势，居民住房需求大，压力也明显。

　　二、汕尾地区个人住房贷款负担问题分析

　　（一）购房首期款是一道难以逾越的门槛。

　　购房人通过自主支付首期款情况。目前汕尾地区电梯洋房均价在4200以上，按120平方米计算，总房价约50万元，若按房价3成计算须付首期款15万元，按汕尾的生活水平，居民年收入扣除生活费用，每年积余1-2万元，需7-10年才筹足首期款，假如23岁参加工作，则30岁以后才有能力支付购房按揭首期款。而个人支付能力比较有限的，则由父母代付首期款或处置原自有住房收入作为首期款。

　　（二）借款人月还款压力大，月还款额占家庭月收入比例高。

　　贷款案例：小张需购房一套，房价50万元，申请商业性个人住房贷款35万元，按基准利率计算，贷款期限15年，月供3058元，假设其家庭月收入为6500元，月供款与家庭收入之比为47.04％。

　　不论是等额本金还是等额本息的还款方式，购房者的还款压力依然较大；当前，市民贷款月还款额与居民人均可支配收入不匹配。

　　（三）国家二套房政策的出台，部份借款人负担相应提高。

　　住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准》（建房〔2010〕83号）以及广东省人民政府《转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（粤府〔2010〕70号）做出有关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应根据拟购房家庭成员实际拥有的住房数量进行认定，对第二套房进行严格界定。而第二套房贷款首付必须是60％，利率也提高至1.1倍，比一套房高出很多。

　　（四）购买一、二手房办理贷款时存在若干差异。

　　1、贷款首付款差异。在办理一手房贷款时，对于第一套房，首付款只需30%（90平方米以上）；而对于个人再交易住房贷款（俗称“二手房”贷款），有些银行可能因楼龄、地理位置等风险因素要求首付款高于30%。

　　2、贷款期限差异。不考虑借款人年龄因素，一手房贷款最长可达30年，而二手房可能因楼龄等原因，贷款期限可能达不到30年，这样月供款相对要高些，负担更重。

　　3、贷款利率差异。办理一手房贷款一般给予比较优惠的利率，最低时达到7折，目前也允许8.5折以上，但对于二手房贷款，银行则考虑其风险权重情况，利率会偏高些，甚至是上浮利率。

　　4、购房、贷款过程中费用差异。一手房费用包括：（1）契税。（2）、公证费用。（3）、保险费用。（4）、住房维修基金。（5）、交易手续费。（6）、抵押手续费。（7）、工本费。（8）、房产情况查询费。

　　对于一手房，其潜在费用的是高额的装修款，以及新楼盘昂贵的住房维修基金、物业管理费等，这些令好多购房者望而却步，退而选择二手房。而二手房可能原业主已缴纳住房维修基金，可以减少该笔费用，但必须承担房产过户费用及房产评估费用、中介费等。

　　三、减轻汕尾地区住房贷款负担建议

　　针对汕尾地区的市民实际收入情况，建议银行通过利率优惠，切实减轻购房者负担；银行给予优惠利率支持，降低贷款相关费用；政府大力开展公积金组合贷款，切实减轻贷款利息负担；同时，借款人采用提前还款方法，减轻利息负担。（林海平）（作者单位：建行汕尾市分行）来源：汕尾日报　