关于推行老小区物业自治、实现城市物业管理全覆盖的建议

热爱祖国

刘耿文委员        关于推行老小区物业自治、实现城市物业管理全覆盖的建议
汕尾虽然是个年轻的城市，老小区问题还没有像一些老城市那么严重，但由于众所周知的原因，近年来，一些老小区由于其先天不足，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，使得老小区物业管理成了老大难，影响了小区内居民的生活质量，甚至影响了市容市貌，进而影响社会和谐。这个问题，在不少人眼中，不过是小事一桩，无妨大碍；而且，现在的中心工作，又是那么繁重，千头万绪，已经忙得不可开交，哪里还有什么精力、时间、资金来关注老小区的物业管理呢？但民生无小事，更何况老小区是城市的发祥地。因此，推行老小区物业自治、实现城市物业管理全覆盖，应该引起社会的重视。
理 由：
经过深入调查取证，发现老小区物业管理存在不少问题，主要如下：
　　一、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
　　老旧小区在建设之初规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小、老旧小区房屋使用年限较长等。要加强老旧小区物业管理，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，改造资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
　　二、老旧小区物业管理增收不足，经济效益难以实现
　　小区停车条件差，通过收取停车费增加物业管理收入是比较困难的。许多老小区建设时间早，建设时没有考虑到专门的停车库和停车位。同时小区内的通道较窄，车位数也有限，而且停车会影响车辆、人员的进出，引起居民的不满。所以单靠停车费增加物业管理收入是比较困难的。
　　三、老旧小区物业管理费收取困难
　　一方面，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难，花钱买服务的意识未形成，而且，不少居民认为物业管理是政府提供的福利。另一方面，一些居民把物业管理服务与新小区相比较，认为旧小区环境差、治安乱，产生物业交费的抵触情绪。部分居民长期拖欠治安费等管理费用。
　　但是，也发现实行老小区物业自治管理有其独特的优势：
　　一、节省管理费用的支出
　　物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制。小区业主委员会由业主组成，无偿参与小区管理。聘请的物业管理小组成员大多也是小区业主，他们对小区较熟悉，并擅长防盗门、水、电等公共设施维修，在一定程度上降低了人员开支、维修费等。
　　二、居民有较强的参与意识
　　物业自治组织充分调动居民参与小区管理的积极性，在小区治安、卫生、绿化等方面实现自我服务、自我管理。以某个旧小区为例，（一）是利用居民代表大会、党员组织生活会、社区活动等积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。（二）是充分发挥志愿者的作用，为小区治安保驾护航。（三）是以居民认领绿化带形式，美化小区环境。鼓励爱好绿化的居民在绿化带放置自己的花草。（四）是社区定期召开党员、卫生干部及业主座谈会，动员每个居民参加到创卫工作中来。
　　三、提高物业费的收取率
　　物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子等先锋模范作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知。某个小区试行物业自治管理三年多来，物业费收取率连续3次达到90％以上，而之前聘请物业管理公司时物业费收取率仅50％。
建  议：
老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定的成效，但不能从根本上解决问题，影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。为此建议：
一、政府重视，给予一定的财力扶持。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为物业创造管理条件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。
二，建议政府出台更为切合汕尾实际的物业政策，比如让物业自治组织享受同物业服务企业相同的待遇。同时，充分结合外区经验，那种依靠业主委员会自我管理、不以经济创收为目的的模式，有特色，有成效，是老旧小区物业发展的一种趋势。在我市推行老小区物业自治管理模式，这是实现城市物业全覆盖的一种有效途径，政府应该鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，发挥更好的作用。
三、新瓶装旧酒。对于一些老旧小区，因为当时建设的时候，存在着偷工减料等问题，所以年限虽远远达不到楼龄的寿命期，但老化严重，已经经不起12级以上的台风的袭扰。这样的老旧小区，与其维持下去，不如推倒重建。如去年继彭小学的老教师宿舍，才有28年的楼龄，就成为危房。在地方政府和教育局很重视，采取政府出一点，教育局出一点，教师出一点的办法，旧房推倒重建。如果是连片的老旧小区，可以采取优惠政策，招标有实力的房企进行拆旧建新。可以仿照深圳的做法。20世纪80年代的深圳，楼房好多都只有8层高，最近拆掉建新，楼高就是几十层高，而且用现在的标准规划，使老旧小区变为新小区。
四、政府的服务力量下移。街道干部经常走访老旧小区，帮助物业公司做好宣传工作，提高居民的民主意识和法律水平，甚至深入到家家户户，和居民谈谈心，了解居民的情况，倾听居民的呼声和诉求，及时和物业管理人员沟通与联系，使大家的关系更加融洽。

空中的鸟