高端视角——郑永年：消化房地产过剩，不是让买不起房子的人更买不起

有话就讲

    最近楼市疯狂得让很多人都觉得无比困惑，中国是不是又回到了之前大家所熟悉的这种靠房地产来拉动经济的时候?我对中国的房地产我一直非常批评，前两年的股市、股灾已经消灭了中国很大一批中产阶级。股灾对中国的中产阶级伤害很大。近来，一线城市房价疯涨，毫无理性，完全是政策刺激和监管不严引起的，这样一来又会把房地产的泡沫推高。也许尽管因此地方政府某些方面税收会多一点，但是这些泡沫到最后会给中产阶级更沉重的打击。房地产已经是产能过剩，产能过剩并不是像这样消化的，让买不起房子的人更买不起，像现在这样疯涨起来。


    前段时间还表现出一些理性，房地产价格下降使得一些人能买得起房子。现在炒房的形式更可怕，很多地方用众筹的方式炒房。这是非常危险的，这种房子就是泡沫，到最后谁能买?大家没意识到房子是每一个人都要住的，以前炒股票还可以收一点，现在把房子像股票一样炒，这太不可理喻了。

    全面小康社会完全靠要把中产阶级做大，股票已经沉重打击了中产阶级，这次房地产如果再沉重打击一次怎么办?现在可以考虑产能过剩问题，要消减产能也可以理解，但绝对不是这种减产能的办法，是让人家老百姓买得起房子的办法。不是让疯狂炒作住房啊，因为炒房还是有钱人的玩物，就像股票。

    但其实有钱人要那么多房子干什么呢?他们最后还是要转向到老百姓身上。不说他们理性在哪里，包括金融化等很多问题，本来中产阶级不大，现在又给它一次沉重打击就非常麻烦。十八大以前花了两年左右的时间来争论会不会陷入中等收入陷阱的问题。现在大家又提出来会不会中等收入陷阱，实际上根据世界银行的统计，二战以后一百三五十个国家，只有十几个国家逃避了中等收入陷阱。这十几个国家里面，大部分还是中东石油国家，能源国家，除了这些国家还有就是日本和亚洲四小龙。日本和亚洲四小龙做的好，就是保护中产阶级把它做大，但是中国现在中产阶级本身就很小，为什么还老是跟中产阶级过意不去?

    一次次毫无理性的去破坏中产阶级，我们不谈“十三五”的这些指标，假如五年、十年你把中产阶级做到多大，这就是政绩。为了钱老是盯着老百姓的口袋，没看到哪个国家，为了税收、为了减轻地方政府的债务，老盯着老百姓口袋里面的钱。所以经济学都要变了成盯上老百姓口袋里的经济学了，这非常危险。正确的不是应该是让老百姓口袋里的钱多起来，而不是说把老百姓口袋里的钱给骗出来。要培养一个消费社会，以前高度依赖外贸，内需社会我们已经是提了很多年，但是内需社会并不是要把老百姓的钱骗出来去成为内需社会。

     前段时间有人提出要农民工来去库存，说农民工人数很大，会是去库存的主力。我来自从农村，所以我非常了解农村。农民工这个群体，比如一代农民工已经在城市待了那么多年，你不给他房子，现在房子过剩了，叫他去库存，农民工他怎么样来去库存呢?钱从哪来?无论是乡镇群体，城市居民、农民工、农民，归根结底和住房有关系的就是土地的问题。城市房价太贵，可能因为土地问题，土地少;农村也是土地问题，宅基地、农民工。比如说宅基地流转、土地流转的问题，讨论了这么多年。我没说一旦农民工离开家，第一代农民工如果是在经济危机以后还是可以返回去种地。但是二代、三代农民工，像珠江三角洲、长江三角洲，都出生在城市、长在城市，他们对农村一点概念都没有，那是回不去了。

     为什么宅基地不能流动、流转呢?现在农村跟城市是单向的，只是让农村流向城市，但是在世界各个国家的城市化到了65%、70%就开始倒流，城市的有些人就开始流到农村。我想中国也是一样，到最后的结局是穷人的城市，富人的乡下。现在农村宅基地流转这些问题就没考虑清楚，不允许社会资本进入农村，那表明什么意思呢?农村越有钱的人，因为要进城就跑到城市里，老老少少也不愿意回去，但是社会资本比如说城市里人就有钱了，他们又想到乡下去，又不能去，所以是单向的流动。

     农村现在人口光靠政府补助，这些政策不改变会损坏的更块。好多政策都是一半的政策、顾头不顾尾的政策，中国是三个群体——农民、农民工和城市居民，不综合考虑很多政策就做不下去。就像农民工来消耗房地产过剩产能，我倒非常赞成送他一套房子，因为城市居住面积的话是可以达到40多平米一个人，可以做到居者有居屋。

     我觉得房子应当在压到一定的程度时由政府回购，因为再富裕的社会，总有5%到10%是穷人，这些人通过廉租房、公租房得到社会保护。更多的比如年轻群体，刚就业、没有钱买房子的，政府可以出够政府控制的价格卖给他们，他们是未来的中产阶

级，中国好多经验都可以像新加坡等很多国家学习。我们现在就是不知道去做什么样的一个政策，根本看不清楚，但是知道肯定会失败的还要去做，就像股票市场一样，不知道到底怎么回事。

渔夫子

中国楼市是变态的！

地下党

渔夫子 发表于 2016-4-7 08:30
中国楼市是变态的！

实在是变态，无法形容

地下党

在世界各个国家的城市化到了65%、70%就开始倒流，城市的有些人就开始流到农村。

霹雳女人

好帖子。学习了

霹雳女人

说得振聋发聩

霹雳女人

地下党 发表于 2016-4-7 10:29
在世界各个国家的城市化到了65%、70%就开始倒流，城市的有些人就开始流到农村。

所以现在农村人不要自卑

一代好贼

"消化房地产过剩，不是让买不起房子的人更买不起"这是一厢情愿的想法。

以汕尾来说，汕尾现在的房子价格已经逼近7000元一平米。前段时间我问过天明房地产公司关于奎山河差不多到入海口边上（奎山河边上靠近金玉湾那方向），现在已经封顶的楼盘。得知结果现在是6500元每平米左右。“泰豪”的房价我也问过，也在6000元以上每一平米；保利的房价我有个朋友问过是6500元，而我本人亲自到保利去看过，上个月的价格（算了折扣后）是5500元。这个是折扣后的价格，没折扣的，分分钟上6500元；碧桂园的呢？恐怕不用我多说了。

那么有人会问，为什么你们要买那么贵的房子呢？汕尾市区内难道没便宜的房子吗？有！二手的，二手的房子平均楼龄20年，有的叫价5000元每平米以上。换句话说，一间房子被人住了将近20年，你还需要拿5000元每平米的价格跟人家买，而全新的楼价是6500元左右每平米的话，二手的房子跟全新的房子相比差价只有1500元每平米。再算一下装修：新房子是毛坯的每平米6500元，就按每平米1500元的装修费来算，那么一平米实际价格就相当于8000元。而二手的话，不说被人住了20年了，就以15年为标准来算，5000元一平米就好，而二手的房子我们买了后不再装修，沿用上手房子模样，这样算，就没有了装修费。那么二手的房子和全新的房子相比，差价就大概3000元（用已经算上装修的费用的新房子每平米8000元减去二手的房子每平米5000元）。

一个地区的房子新房子和二手房子（二手房子不是住几年或十年以内的，而是差不多二十年，有的甚至超过二十年）相比的差价仅仅3000元每平米，以100平方为例子，新房子含装修之后应该是80万，而二手房子是50万。相差30万。新旧两种房子楼龄相差15-20年，差价竟然才30万。您说，这是不是觉得汕尾人民的钱都是大风挂来的？

今年清明去扫墓，遇到很多亲戚和朋友，他们都在谈论保利的房子，有的在讨论汕尾的小产权房子的问题。我们先不说小产权房子的事情，我先说说很多人的看法。在汕尾，很多本地人，或在本地工作、做生意的人，大部分是买不起房子的，那么现在在盖的房子谁有钱买呢？总结来总结去，只有如下几种人：贪官污吏、外地富人、本地在外地创业的老板、本地小部分有钱人、本地人在有外来资金帮助的情况下的那些人。一般在汕尾本地工作，例如有部分人在信利电子厂工作，这个地方的工资在汕尾算高点的了，但是里面的员工有多少人能凭借自己的本事在汕尾买房子？其他的工厂工作的人就更不用说了；在汕尾创业的人呢？如果是开个商业店铺之类的人，能达到温饱和交的起铺租就已经谢天谢地了。买房子？下辈子吧。

在汕尾，小产权房产已经全线被勒令停止建设，那些正规楼盘就欢天喜地了，一种竞争能力非常强大的竞争对手被政府扫平，这还不赚爆？在这样的情况下，汕尾政府的相关部门，尤其是物价、房管这些部门的人或吃了好处或根本就昏庸无能，根本就不管房价的事。现在如果我们问物价部门的人市面上的大便是多少钱一坨的话，估计他们答不上来；要问市面上本地妓女多少钱一晚上，估计他们会对答如流。在汕尾这样的五线城市的房价已经逼近三线城市。汕头的房价在9000元左右，就以1万来算吧，汕尾的已经到了6500元，五线城市跟三线城市相差才3500元一平米。你叫四线城市情何以堪？同样是四五线城市的湖南郴州和洞口，郴州的房价现在是3500元，而洞口由于是县级市，洞口镇的房价现在才2000元多点，而那里的人还觉得贵。我跟在那里生活的朋友说，你们太幸福了。同级别的城市房价相差那么大，这是正常的现象吗？我现在心情很糟糕，就不列举清远、湛江那边的房价了，说出来又要碎心肝。

汕尾这样的房价，而且直线在攀升着。百姓的生活成本又越来越高（简单说句，市面上的菜果现在是1元2个，以前1元4个或3个；十元的牛腩面一两块牛腩做个意思，其他的都是牛筋牛骨之类的），工作的人工资不见提升，做生意的人叫苦连天，都说生意差。在这样的经济条件下，或租或在自己破旧的房子下龟缩着，什么时候是个头？房子一天一天老化，新房子一天一天价格飙升，新房子买不起，老房子住不起，终究有一天，汕尾市政府以及汕尾城区政府里面那些高高在上不愁吃穿不愁没房子住的昏庸无能占着茅坑不拉屎的二货官员们会看到全民睡大街的靓丽景观。到时候叫城管来扫荡吧。

汕尾，奇葩的地方；汕尾，是我们的家乡，但是被汕尾的官员啃噬得一无所有。消化房地产过剩，究竟是让人买的起房子还是买不起房子？2016年国家推出了首付减低到20%的政策，但是汕尾这个地方故意不实施。我问过好多房地产公司，都说房管局没通知，这又是一个房管局的人吃屎的证据。房管局没通知，所以他们就不敢贸然按照国家的政策实施首付款降低到20%的政策。而保利所说的是暂行实施25%的首付款，这跟国家的政策又是有点差距。试问汕尾这个地方到底是不是中国的领土？汕尾地方政府大过中央政府吗？为什么现在国家的政策都推出了，汕尾这个地方可以不遵守国家的政策？

以上的几点现实，这到底是让人买的起房子还是更买不起。不用我说，大家都能看的出来。郑先生可以洗洗睡了。

斗志永不息

掏空中国百姓的钱包，移居万恶的资本主义社会，然后在万恶的资本主义社会享受着同时还是继续剥削中国百姓。。。。。。
去年盘活存量把老百姓大部分的钱套进了股市，不否认还是有小部分精明也从股市里挣了些钱的。今年房地产清库存，所谓清库存降首付未见房价降，这种情况下，买得起房会觉得前期压力小了，买不起照样还是买不起。莫非是想把这些年房地产畸形发展的预测风险让百姓们（特别是手里有些钱的中产阶级）分享，好大的一盘棋。。。

斗志永不息

一代好贼 发表于 2016-4-7 11:23
"消化房地产过剩，不是让买不起房子的人更买不起"这是一厢情愿的想法。

以汕尾来说，汕尾现在的房子价格 ...

一个不发达的小城市如果有大品牌房地产商入驻开发对当地老百姓来说是噩梦的开始。。。。。

一代好贼

斗志永不息 发表于 2016-4-7 12:11
一个不发达的小城市如果有大品牌房地产商入驻开发对当地老百姓来说是噩梦的开始。。。。。

有道理，汕尾更凄惨，一来来两个

朱洪武

大家没意识到房子是每一个人都要住的，以前炒股票还可以收一点，现在把房子像股票一样炒，这太不可理喻了。

朱洪武

  但其实有钱人要那么多房子干什么呢?

珠联璧合

现在炒房的形式更可怕，很多地方用众筹的方式炒房

珠联璧合

。这是非常危险的，这种房子就是泡沫，到最后谁能买?

阿梅

朱洪武 发表于 2016-4-7 13:37
但其实有钱人要那么多房子干什么呢?

有钱买了好，以后升值

阿梅

买房子？下辈子吧。

埔陇宫

房价之所以不跌，跟政府的税收政策有关，同样是一块地，给农民盖成小产权房出售，政府一毛钱税都收不到，如果这块地给开发商建成高档小区，政府可以收到几千万的税收，甚至上亿的税收，而且税收是按房价的百分比来收的，房价越贵政府收的税越多，在这种税收政策之下，政府有什么理由让房价跌？？2008年的时候，房地产市场也是摇摇欲坠，当时广州房地产中介好多都关门了，就在这个时候，中央拿出4万亿来救市，房价又摇扶直上，让天天盼着楼市崩盘，好捡大便宜的人欲哭无泪。

2016年刚开始，党中央就发出去库存的号召，作为中国人就应该听党的话，让你上车，你偏偏不上车，非要幻想楼市崩盘、经济垮台，非要等着被事实打肿脸才醒悟。

就在前几天，发改委预测2016年房地产的涨幅，要高于2015年，基调已经定下来了，上不上车你自己看着办。