房东和购房者对唱《我们不一样》

罗邪

房东和购房者对唱《我们不一样》

　　杭城一家中介门店，一位购房者在看房屋买卖信息。

　　如果用一首歌名来形容上半年的二手房市场，那么我会选今年极火的那首歌名——《我们不一样》。
　　区别于新房市场的限价和摇号，二手房的量价更多取决于房东与购房者博弈的结果。新房摇号开始后，买家和卖家之间的分歧越来越大。房东坚定地认为，摇号中签率低，将迫使购房者只能接受二手房价格，因而惜售情绪浓厚，故意抬高二手房挂价；对购房者来说，新房的性价比远高于二手房，于是一边摇号，一边等待房东调低价格。
　　他们看法不一样，他们彼此等待着对方的“认输”。
　　受新房摇号影响
　　二手房成交量波动明显
　　透明售房网的数据显示，截至6月27日17时，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交了45545套，相较去年上半年的67281套，下滑了32.3%。
　　细分到每个月，上半年二手房市场波动明显。去年杭州二手房成交量创历史新高，价格也涨到了阶段性的高位。因而今年年初，成交周期明显拉长，成交量也开始低迷。据记者统计，今年前三个月杭州市区二手房成交量仅为16046套，加起来不及去年3月这单个月的成交量。
　　到了4月，二手房市场迎来传统“小阳春”。新房的摇号又刺激了市场热度，一开始推盘量少，中签率低，令不少刚需购房者产生焦虑感，从而“转战”二手房市场。于是4月二手房成交量再次突破万套大关，5月更是达到10952套，创11个月以来新高。
　　不过到了6月，房企为了实现半年度目标，踊跃申领预售证，新房市场供应量大增，西雅图、创世纪、梧桐郡、宝嘉誉府等限价下的“网红盘”纷纷入市，且推盘量均不小，导致二手房客户又掉转方向，重新回到性价比更高的新房市场，参与摇号。
　　购房者在新房与二手房之间徘徊选择。去年买了婚房的小方，今年打算再买一套给父母住，“我曾报名华夏四季和融信澜天，但摇到的几率太低了，所以转向二手房，不过在看了西湖区、余杭区的二手房后，感觉性价比太低，下不了手。”兜了一大圈后，小方还是决定继续摇号买新房。
　　在新房市场的冲击下，二手房成交量应声回落。截至6月27日17时，6月份的成交量仅8049套，环比明显滑落。
　　双赢置业机构总经理章惠芳认为：“二手房市场的火热不可能从去年一直延续到现在。因为二手房供应量有限，价格又持续走高，甚至与新房呈倒挂状态，购房者自然会阶段性地冷静观望。”
　　同比涨幅下降
　　二手房价格已趋于稳定
　　国家统计局的数据显示，截至今年5月，杭州二手房价格已经连续5个月环比上涨。但从同比数据看，涨幅明显回落，今年前5个月，杭州二手住宅价格同比指数平均为107，而去年上半年，这个数字是119。
　　但在盘整期，二手房价格也经历了几个波段。
　　链家地产3月中旬挂出一套马市街47m2米的两房房源，房东挂牌单价约3.95万元/m2。这样的挂价比起去年最火的那阵子明显回落，但仍然应者寥寥，结果才过了两天，房东就下调单价到3.8万元/m2，并表示价格还有商量余地。
　　“经历了去年的销售高峰期，今年年初二手房热度明显下降，许多房源的价格有商量余地。”当时，许多中介都有这种感受。
　　但到了4月，杭州楼盘开始摇号，一开始推出的房源并不多，不少购房者因为摇不到新房而焦虑，一些房东趁机提高挂牌价，总价在300万元以内的房源，涨价在5万~10万元的很普遍。
　　从6月开始，杭州新房的整体供应明显增加，吸引购房者回归新房市场试一试。“我们发现，改善型二手房降10万~20万元也开始出现。”华邦申花区域大店长邹明告诉记者。
　　事实上，今年上半年盘整后，许多板块的二手房都形成稳定的价格体系。比如下沙沿江的二手房，大部分单价在2.5万/m2~2.6万元/m2。“一些次新房，因为周边地价创新高，房东挂出天价，基本都有价无市，个别房源的高成交价有其特殊原因，不能代表整体。”景芳某中介门店负责人告诉记者。
　　二手房价格的涨幅是双方博弈的结果。“去年，二手房基本属于卖方市场，价格迅速攀升；但是今年二手房价格到达一个高位后，房东与购房者的博弈很明显。二手房房东认为新房摇不到，急需买房的自然会买二手房，因此挂价高企；而购房者认为目前新房与二手房倒挂严重，二手房的性价比太低，等着房东降价。”申花板块某中介门店经纪人告诉记者。
　　下半年二手房市场
　　专家认为涨价空间不大
　　对于下半年的杭州二手房价，杭州中原地产首席分析师荆海燕并不是太看好。“目前杭州的二手房价已经达到了峰值。对购房者来说，若不是需求迫切，不会贸然选择二手房。随着新房供应量明显增加，分流了部分二手房客户，加之一些房东急于出手买新房，二手房价格可能会有波动。”
　　另外，现阶段的二手房市场，刚需与改善出现了分化。荆海燕表示，刚需房源，特别是一些小面积房源，依旧有强有力的需求支撑，在价格上或能持续坚挺；但改善型需求没那么迫切，他们看到新房的价格优势明显，虽然要摇号，但一般都会去尝试。钱报记者曾在上周了解到一位三华天运的房东为腾“房票”降价100万元出售大面积二手房。荆海燕认为，此类情况在下半年或频繁出现。
　　章惠芳表示：“倘若调控一直延续，市场上的资金和‘房票’不断消耗，下半年开发商就很可能会下调预期，高价地甚至略亏也可能入市，新房市场和二手房市场都会受影响。”
　　杭州我爱我家品牌总监周包军则认为：“近期新房的限价已经出现部分松动，新房与二手房价格的倒挂状况开始改善。新房价格高了，性价比有所下降，但同时新房中签率也会变高。下半年如果是这种情况，那么二手房市场的量价，基本会处于较为稳定的状态。”

孙晨 吴佳怡

来源：钱江晚报

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