汕尾房子卖给谁？

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刚刚过去的国庆假期，汕尾楼市格外热闹，品牌开发商扎堆的城区，各个楼盘使出浑身解数。

汕尾星河湾从9月份就开始预热“故宫文化展”活动，希望通过文化活动积聚人气，进而形成老业主对潜在业主的口碑传播；保利·金町湾推出了“七里海生活节”活动，结合汕尾市文旅体嘉年华系列活动造势宣传，吸引游客；恒大不仅推出了七折特大优惠，还举办了业主答谢宴活动；雅居乐则用古风DIY吸引市民的到来；华润则凭借强有力的推广团队向附近居民、游客介绍国庆优惠，推介产品；碧桂园·星钻赞助了“走进汕尾，发现善美”健步走活动；方直·紫珑府则推出了购房砸金蛋、抽奖赢礼品、享美食等活动。

汕尾星河湾“故宫文化展”上展出的名画。

   

从汕尾市城区众多品牌房企的动作来看，“金九银十”至少可以有7种形式的营销活动。除了这些线下的实体活动外，多家地产开发商与房产买卖网站建立了合作，通过线上引流的方式吸引顾客。

  

收效看起来不错。星河湾相关负责人介绍，通过“故宫文化展”这种高品质活动，加上口碑营销，“金九银十”这两个月，汕尾星河湾每个月都有一个亿以上的成交额。

  

碧桂园是进入汕尾市场最早的品牌房企，楼盘数量也相对较多（5个住宅项目）。碧桂园·星钻在国庆期间销售额将近4000万元，汕尾碧桂园·华附凤凰城也有接近5000万元的销售额；位于汕尾中央商务区位置的华润·万象天地“十一”期间接待了大量返乡客，据相关负责人介绍，10月4日当天就已经成交了15套；推出七折特大优惠的恒大，国庆前5天就已销售42套；凭借超高层的山海景观房，雅居乐在今年“十一”期间也取得了比去年好一些的销售成绩……

   

汕尾房子卖给谁？

  

城区楼市去库存压力依然很大

   

长假过后，热闹退潮，现实有些冷酷。汕尾市城区楼市的库存，官方未公布相关信息，据业内人士估算，目前汕尾市城区依然有约3万套商品房的存量市场（涵盖目前市面已取证的存货和待开发的货量），按照去年一年的情况来算，全年能销售7000套左右，依然存在“汕尾房子卖给谁？”的问题。

  

当前房企面临严峻的市场情况。两个方向的压力指向房企，一方面金融政策缩紧，“三条红线”要求房企迅速回笼资金、降负债；另一方面，地产热门城市均出台了政策，限制房产买卖，而相对“冷门”的城市，房企则可能面临去库存的压力。

  

在房产买卖领域，汕尾属于相对“冷门”的城市。2019年，汕尾摆脱多年GDP总量在广东省排名倒数第二的局面，以1080.3亿元迈入“千亿俱乐部”，超过河源排名升至广东省21个地市的19位。

  

2020年上半年，广东21地市经济数据全揭晓，汕尾以5.1%的增长率摘得增速冠军。令人惊喜的是，汕尾GDP总量排名升至全省第18位，创历史新高。但这依然没有改变汕尾经济底子薄弱，产业配套不齐全、高收入人群较少的事实。

  

一位品牌房企的营销负责人告诉记者：“没有大型企业，没有收入较高的白领和企业管理层，商品房就比较难卖”。

  

同时，也有知名经济学家发出告诫：“如果你要买房无论是刚需还是投资，请务必把眼光聚焦在20个头部城市，因为只有这些城市的硬实力和发展潜力才足以支撑未来房价的上涨空间。”

  

作为经济底子薄弱的城市，汕尾的房子卖给谁？

华润·万象天地营销中心景观。

汕尾楼市“威水史”：

  

4000人抢180多套房、2.5分钟售罄

   

一位入职某品牌房企，并扎根汕尾市场13年的营销负责人告诉记者，汕尾楼市也曾有过“高光时刻”。

  

2017年12月17日，碧桂园·天誉开放系统预登记，超过4000人进入该系统，2.5分钟内所有180多套房源均被选购，为了保证公平公正，开发商当天还邀请了汕尾市消费者委员会来指导工作。为什么会出现这种盛况？碧桂园的一位营销负责人告诉记者：2017年是汕尾楼市最红火的一年，也是巅峰期。

  

而现在，有意购房的客户都比较理性，会做很多对比分析，甚至有的客户一天之内要看好多个楼盘。这背后，也是因为现在汕尾市的品牌房企数量增多、入市新房数量增多，客户的选择多样性的缘故。客户购房回归理性选择，挑选自已满意的品牌房企、户型、小区绿化、周边的教育配套等，根据自身的资金准备及还款实力，理性选择符合自身的房子。

  

2017年，既是汕尾楼市的巅峰期，也是“分水岭”。那一年，汕尾市诞生了多个地王，11月份的那场土拍，雅居乐、星河湾、恒大以72亿瓜分汕尾6宗地。其中，雅居乐以22.04亿元摘得两宗地块，其中SW-PQH-L-12地块更是以楼面价5487元/m²成为汕尾地王。

  

巅峰期之前有过几年时间的上升期。2007年碧桂园进入汕尾，作为品牌开发商正式拉开汕尾市城区楼市争夺的大幕，2008年经济危机到来，楼盘开发节奏放缓。2009年，汕尾碧桂园开盘，3天时间1200套房售罄，当时的精装修均价是2400元/㎡，2010年至2012年则没有新楼盘。

  

2013年7月份，汕尾站投入使用。同年保利进入汕尾，当时的开发商心里都有个问号，金町湾那块地远离城区，远离高铁站，这地方用来干啥？接着保利开始拓展旅游地产。同年的12月31日省政府常务会议正式通过《广东汕尾新区发展总体规划2013-2030年》，这个规划拉开了汕尾中央商务区的建设序幕。

  

2015年碧桂园·柏丽湾开盘后很快售罄，2016年星河湾进入汕尾。2016年8月27日大中华汕尾一号开盘，精装修的均价约7000元/㎡，汕尾市城区房价正式进入“7字头”时代。回忆这几年的汕尾房产市场，碧桂园的一位营销人员感到很怀念：2017年之前，都是推多少卖出去多少的时代。

  

但从2018年开始，事情发生了变化，更多的品牌开发商进入汕尾市场，同时，本地开发商看到2017年的火爆情况也加速拿地，最终的结果是：围绕着中央商务区、高铁站、品清湖，汕尾市城区迅速建起了密集的楼盘，汕尾楼市也从此进入存量时代。

碧桂园·星钻的展馆，记录汕尾楼市发展。

进入汕尾市城区的部分开发商和楼盘。

   

卖给谁？

  

东北旅游人群，广深返乡客，VR看房的香港客户

   

从2007年碧桂园进入，一直到2017年，本地的购房者已经“上车”，投资客中的嗅觉灵敏者也早已经出手，剩下的存量房卖给谁呢？

  

一位知名房企策划负责人向记者分析：汕尾市城区总共才有40多万人，包括红海湾、红草高新区，真正品牌房企扎堆的城区，其实也就十几万人口，经过近10年的市场发展，这些人的购房需求早就已经满足了。

  

保利·金町湾位于汕尾城区的西南部，也是地产从业者定义的西部片区，以汕尾大道为界，全国性的品牌开发商加上本地开发商，约20家地产开发商分布在汕尾市城区。

  

离保利·金町湾的营销中心不远，有一家东北菜馆。10月10日，记者在这家菜馆遇到了来自沈阳的张先生一家，他们一方面是来广东旅游，另一方面也是考察这边的房产情况。据张先生介绍：很多东北人来南方买房，一方面是气候好适宜居住，另一方面也是投资，“之前是去海南买房，三亚、海口、五指山等城市，但这些城市这几年房价也高，有些还限购了”，对比后，张先生觉得汕尾市城区是个不错的选择。金町湾是汕尾市比较热门的旅游度假地，国庆期间每天的旅游接待人数超过1万人，因此，保利·金町湾定下了两个亿的国庆销售目标。

  

华润·万象天地位于汕尾市城区东涌镇，这里属于汕尾市中央商务区北侧、距离汕尾高铁站约2公里的距离。华润相关负责人告诉记者，国庆期间的客户主要以返乡客为主，是改善型住宅。

  

从恒大1-5日的统计数据来看，购房客户以汕尾城区市民为主，占比60%；返乡客户占比近32%，海陆丰县城客户占比约8%。本地客户以改善型为主，而返乡客户以投资兼自住为主。

  

东北旅游人群、返乡客、本地市民，除了这几类人群，碧桂园·星钻的相关负责人告诉记者：今年因为疫情的原因，香港客户不能来现场看房了，这也对销售造成了影响。不过，这些香港客户也已经通过VR看房查看了相关户型样板房。

  

依靠旅游人群、本地市民、返乡客以及远程看房人群，依然没法消耗现在城区的存量房，据某知名房企的营销负责人介绍：汇总起来，汕尾市城区目前有约3万套存量房，而去年一年只成交了7000多套，所以，这些存量房依然需要很长一段时间来消化。

恒大·悦珑湾营销中心现场。

“金九银十”之后怎么办？春节档

   

汕尾的楼市每年有两个火热期，一个是全国普遍性的楼市旺季“金九银十”，另一个是“春节档”。好消息是：“春节档”还有一次机会可以给汕尾市城区的商品房去库存，不好的消息是：即使做再多的营销活动，也很难超过去年7000套左右的销售量。

  

相比于财大气粗的品牌开发商，本地开发商可能更艰难，虽然这批开发商拿地较早、地价较低，而且本地开发商深谙本地消费者的消费心理，楼盘多建在生活方便、配套充足的老城区附近，但本地开发商有一个重要的发展掣肘：融资能力。存量房数量较多，“三条红线”压力在前，本地开发商要怎样快速回笼资金？这是一个严峻的考验。据不完全统计，今年1-8月，人民法院公告网上共计发布约288份破产文书，算下来平均每个月有36家房企宣布破产，平均每天就有1.2家房企破产，这些破产房企以地方型开发商为主。

  

品牌开发商的担子同样不轻，落子中央商务区的房企看似占领了价值洼地，但售完存量房可能需要较长的等待时间：除了要等待这个区域商业配套建起来外，还要等待学校、医院等配套完成。

  

好在，汕尾这座城市是快速成长、快步向前的，一位入职碧桂园13年，一直服务于汕尾市场的营销人员告诉记者：“我经历了碧桂园从300多亿的销售规模到19年的5500多亿元，也见证了汕尾从一个小城市到活力湾区美丽新城的变化，我对这个市场很有信心。”

汕尾蓝色滨海旅游资源得天独厚。

来源：南方+
记者：南小渭 陈欣欣