房地产投资外围跑赢中心区

扎根 · 发表于 2014-6-26 09:26:08

今年一季度房地产投资方面，中心城区与外围区市冰火两重天。12区市第一季度经济数据显示：楼市交易活跃的中心城区天河、越秀、白云在房地产开发投资额上出现负增长，本地人集中居住的海珠亦仅有0 .4%增幅；非中心城区的黄埔、萝岗、南沙、从化房地产开发同比增长则分别达到320%、190%、89.1%、53.4%。

  有专家指出，今年房地产市场持续低迷的态势，让开发商的观望情绪更浓，因此不少区域会出现负增长。另一方面，也与市中心用地紧缺，去年起房地产开发向外围区域延伸明显，黄埔、萝岗、南沙、从化等房地产开发投资额增幅明显。房地产投资从中心转移至外围的态势是否将持续？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前部分区域房地产开发出现高增长态势与去年已拿下地块有关，预期今年后三季度未必能保持房地产开发高增长态势。“开发商目前是观望的状态，等前期货量消化完之后，战略会根据限购与否来调整，所以一些地块可能还不会动工开发，投资额就会下降。”

  中心城区

  天河东部下滑北部狂奔

  12区市中，天河区房地产开发跌幅最明显，但房地产开发投资总量始终位居第一，且抛离第二位番禺区近10亿元。而且天河区房地产开发投资，也不是全区都出现跌幅。跌幅主要出现在寸金尺土的核心区域，如金融城、珠江新城、体育中心一带、天河东部的车陂街、棠下街及前进街，而天河北部的沙东街及兴华街则有较高增长，分别达3倍及79%。天河北所在的石牌街亦有18%正增长。

  越秀商品房销售面积减少71.2%

  越秀区房地产开发投资总额负增长4.8%，并未拖累该区固定投资总额。但从走势来看，越秀区的开发商们，在一季度卖楼情况也是量价齐降。数据显示，若按法人口径统计，越秀区商品房销售面积出现负增长72.2%，减少约58194平方米商品房销售面积；而销售合同金额也减少67.4%、约12.37亿元。

  海珠房地产开发投资微涨0 .4%

  作为广州房地产开发较活跃的中心区域之一，海珠第一季度的房地产开发投资总额为32.92亿元，增长0 .4%。海珠区方面并未公布更具体的数字，但南都记者了解到，虽然仍有微弱的涨幅，但涨幅已经比往年同期收窄，房地产投资有所减弱。另外在其他固定投资领域，海珠区建设改造投资56.59亿元，增长12.9%。

  荔湾项目在地口径也是负增长

  不同统计口径，看出不一样的“走势”。按照法人在地口径统计，荔湾区房地产开发今年第一季度达到5 .8%的增幅，累计总额为9 .42亿元。但从项目在地口径统计，荔湾区房地产开发总额却出现37.6%负增长，固定资产投资额也出现20 .5%负增长。

  白云房屋竣工面积减少七成

  白云区第一季度，房地产开发同比增长-4.0%。白云区房地产开发总额12.08亿元，仅占固定资产总额1/6不到，“微跌”并不影响白云区在固定资产投资额的表现。据了解，白云区今年一季度房屋施工面积减少达11.2%、房屋竣工面积减少70 .1%，但总额量少，施工面积及竣工面积累计总额仅有348.44万及15.54万平方米。

  外围区市

  黄埔房地产投资同比增3倍

  托房地产投资增长3.2倍的福，黄埔区今年第一季度固定资产投资额增长了91.6%。而靠固定资产投资，一季度黄埔区拉动G D P增长达10 .1%。根据已公布数据，该区约18.51亿的固定资产投资额中，有13.62亿元是房地产开发贡献所得。房地产开发累计总额甚至比去年同期增长了3.2倍。即使如此，黄埔区房地产投资总额依然仅为“邻居”天河区的约1/4。对于增幅最大的黄埔区，黎文江认为，主要是黄埔区的累计投资额基数小，加上城中村改造项目的带动，因此有较大的增幅。

  萝岗卖房同比卖多了74 .61%

  黄埔盘子小、易拉动，但总量竞争力弱，而即将与黄埔进行“并区”的萝岗区，在房地产开发方面“发力”后，成为在全市各区市有竞争力的对手。今年第一季度，萝岗区是房地产开发总额及增幅都靠前的区域，增幅达1.9倍，而“翻两番”后累计投资总额仅位列在天河及番禺之后。而该区商品房销售情况也很理想，销售金额达到74.61%的增幅。黎文江认为萝岗房地产将出现供大于求，特别是在商业地产方面，产品同质化比较厉害，近期的降价促销也是以公寓为主，因此长期而言，房地产投资难以保持这么高的增长速度。

  南沙固投9成增长额由房产贡献

  南沙固定投资总额约55.16亿元中，有26.65亿元来自房地产开发。房地产开发已经较去年同期有89.09%的升幅。经计算可得，南沙今年增加的固定资产投资总额约14.3亿元中，有约12.55亿元是来自房地产开发增长的贡献。据透露，南沙今年一季度房屋建筑施工面积增长达22.8%，其中住宅施工面积增长57.66%，而房屋建筑竣工面积却减少48.83%、其中住宅减少29.66%。

  从化房产开发占固定投资总额约5成

  第一季度，从化的房地产开发总额达11.46亿元，约占固定投资总额23.49亿元的近50%。从数字来看，房地产开发投资增长53.4%，是从化固定资产投资获得14.5%增速的主要功臣。与南沙相反，从化的房屋竣工面积施工项目减少、竣工面积增多。但事实上，今年以来开发商在从化，对新项目动工也表现得更谨慎。从具体数据来看，从化今年第一季度房屋施工面积为-1.6%增长，但房屋竣工面积则为3.5倍。

  花都房产开发自去年中期以来最高

  纵观今年一季度数据，固定资产投资增速近六年首现“负值”，只有-4.1%。不过，房地产开发投资却实现18.5%的增长，达到去年中期以来的高位。可见去年以来，花都中轴线等规划落地和基础设施建设提速，给花都房地产带来了发展机遇。

  番禺房屋竣工面积减少81.8%

  第一季度番禺房地产开发投资额贡献约13 .68亿元，有9.9%增长，也是拉动该区固定资产投资的主力。但从有关房屋的具体数据来看，番禺区一季度的房屋施工及竣工面积都出现负增长，其中竣工面积减少81.8%。商品房销售出现-12.2%增长，其中现房销售及期房销售均分别下跌28.7%及8.8%，施工面积增加18.6%，但竣工面积减少76.3%。

  增城房子卖得好投资额却少了

  今年一季度增城固定资产投资减少约3亿多元，主要是房地产开发减少的部分。一季度，增城房地产同比减少2.97亿元。尽管房地产开发总额减少，但增城却卖房卖得好了，一季度增城商品房销售面积及商品房销售合同金额分别上涨2 .48%及7.74%。增城今年以来的供应量大约占全市12区市供应量20%-25%，但由于基数较小，一成左右的降幅其实还在正常范围。

  观点PK

  多区房产投资高增长

  与区划调整有关吗？

  2014年，广州市场有明显分化，萝岗升得快，投资额、成交量都上升，番禺在收缩，这跟城市布局、规划有关。同是撤市设区的增城、从化，一季度房地产开发出现较大差异，只是短期波动。长远而言，东部的萝岗、增城、从化、黄埔都是本届广州政府重点推进发展的区域，今年进行区划调整将释放出更明确的“东进”信号。

  ——— 广东省房协理事赵卓文

  萝岗房地产投资高增长，主要原因是产业人口聚集，带动房地产开发。刺激从化房地产开发的并非是区划调整，而是轨道交通带动。值得注意的是，受撤市设区消息影响，买家担心增城会被纳入“ 限购”范围，因此今年增城商品住宅消化较快。“开发商目前是观望状态，等前期货量消化完之后，会根据限购与否来调整，所以一些地块可能还不会动工开发，投资额就会下降。”

  ———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

南方都市报

[url=]微博[/url]

作者：罗苑尹李拉谭