住房严重过剩，面临巨大的去库存压力的同时，房价却在蹭蹭的往上飞涨！房地产行业为何会如此自相矛盾呢？根源在于住房的基本属性是供人使用。因此，人口的数量及流动变化就决定了房价的未来走向。
1964年-1979（简称A群体）年国家鼓励多生、快生，每个家庭拥有n（n2）个孩子，人口爆发式增长。这些孩子经过20多年的成长，即2000年左右，到了婚嫁年纪。婚嫁又必须要有房，但父母只有一套自住房，可供长子居住，因而还有n-1套房产的缺口需要到市场上购买。而当年房子可供出售的数量很少，呈现供不应求的局面。房价因此从2000年一路上涨，距今已上涨了16年，而这16年正是1964年-1979年婚嫁的时间段。目前2016年，A群体，最年长的是52岁，最小都已有36岁，基本上已经拥有了属于自己的子女、自己的房子。
到2016年，其中A群体中年长的子女已到了婚育年龄。由于1980年计划生育政策实行， A群体的子女都是独身子女（简称B群体）。差不多两个A群体家庭形成了一个B群体家庭。此时如果B群体结婚后跟父母住，不需要购买新的住房，则包含两个A群体和一个B群体的大家庭，共拥有两套住房；如果子女不跟父母住，则需要购买新的住房，该大家庭则拥有三套住房。然而房地产繁荣到了第16个年头，有些区域的库存压力极大，而有些区域的住房又极端短缺，此时要判断房价的走势就需要从横向空间角度具体地段具体分析。
再向前推进15年，到了2030年，A群体中最年长的有66岁，最年幼的也有51岁，A群体会逐渐死去。那么一个B群体家庭拥有两套或三套住房。而此时B群体的子女（C群体）差不多才15岁左右，还需10年左右才能购房婚娶。而在这10年期间，B家庭就会多出一套或两套房子。即使不新建住房，此时住房都会过剩，更何况新的住房还在不断拔地而起。此时，无疑是供大于求，房价毫无疑问会下跌。
社会继续向前发展10年，到2040年，C群体到了婚嫁年龄，如果继续执行现行的计划生育政策，每个家庭可以生育两个子女，房价将会趋于平稳，不会大涨也不会大跌。打个不恰当的比喻，家庭X和Y，X家庭是两个女儿，分别是Xa、Xb，Y家庭是两个男孩，分别是Ya、Yb，假如Xa和Ya家庭、Xb和Yb组成家庭，共形成了两个新家庭，此时恰好需要两套房子，而从两个家庭正好继承两套房子，供求等于需求，房价趋于平稳。
不难看出，在当前计划生育政策不变的前提下，房价会先小幅度上升15年左右，再下跌差不多10年，进而趋向平稳。
发表于 2016-4-1 14:42:39
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