施永青：“新批土地定向建首次置业楼宇”

shufeng

政策派

语录

●政府宜把施政的重点放在新增房的市场，在每年的新批土地中，规定其中相当一部分所兴建的楼宇，将来必须售予当地的首次置业人士。

●政府应尽量利用新房市场去解决房屋的使用需要，而把楼宇的投资功能，留待存量房市场去反映，投资者风险自负。

中国的房地产业对2013年寄望很大。大家都认为：房价将在2013年重拾上升轨，交易亦会比前两年畅旺，整个行业的日子都会比较好过。

然而，行内仍担心政府的政策会有改变，力度虽一次比一次严厉，但成效却不太明显。这是因为中国的经济正处于百年一遇的高速增长期，房价随经济高速增长，乃正常不过的事。政府要房价逆经济的大方向而行，自然事倍功半。

现时政策的盲点，是只注重房地产的使用需要，而不顾房地产的投资功能。现实是投资功能仍主导着市场的行为，令政府的政策没法真正照顾到使用的需要。结果，未能置业的人，依然买不到楼。历次的调控都显示：房价即使在政策推出后出现一定的调整，但幅度不大，达不到政策的原定目标。

然而，在政策推行期间，不但行业的运作大受折腾，连整个社会的经济亦受拖累，民众付出的代价很大。

事实证明，政府企图遏抑整个存量房的市场，去适合初次置业者的需要是不切实际的。存量房的市场太大，涉及千百万小业主的心态，要改变并不容易。即使真的成功把楼价压到一般人都买得起的水平，也会因为打击面太大(有八成城市住户是业主)，而在政治上得不偿失。

因此，政府宜把施政的重点放在新增房的市场。只要政府在每年的新批土地中，规定其中相当一部分所兴建的楼宇，将来必须售予当地的首次置业人士。那将来开发商卖楼时，就必须按首次置业人士的负担能力来定价。这样尚未买楼的人心中就会比较踏实，知道每年皆有一定的楼宇是为他们而建的，而且定价都是他们负担得起的。他们一定会认为，这种方法比以前的措施更靠谱。

当然，这类有限制的土地卖不到好价钱，开发商会按将来销售对象的负担能力来出价，政府可能少了一笔财政收入。但这总好过制订一些令整个市场都会受冲击的政策，受害者众，却没有真正的得益者。

在新增房的市场，政府有较大的主导权，要调校比较方便。政府应尽量利用这个市场去解决房屋的使用需要，而把楼宇的投资功能，留待存量房市场去反映。后者政府应尽量不去干预，投资者风险自负，政府可以不用负责。

只要政府定位清晰，以后的政策就会更为一贯，行业就容易适应，经济亦可以发展得更好。这是我对2013年的希望。

写信人：中原集团董事兼AM730主席施永青

南方都市报

鲁德

shufeng

鲁德 发表于 2013-2-25 10:55

谢谢你的关注！