本帖最后由 缘来缘去 于 2020-5-3 15:32 编辑
业主自聘物业管理因何阻力重重
——海丰县海城镇金色家园物业管理交接中断的思考与探讨
陈治赠 2020年5月2日
4月30日，海丰县海城镇金色家园物业管理交接事项暂告中断，其中的缘由值得探讨与深思。
当天上午，按照原约定，海丰县住建局、新园派出所、海城镇云岭社区派出代表到场监督与指导，金色家园业主委员会全体成员及广大业主喜气洋洋准备迎接新物业管理企业——汕尾万鸿物业管理有限公司进驻交接。交接前十分钟，住建局代表陈某却从物业管理处拿出三位业主诉业委会及新物业管理企业的《受理案件通知书》[（2020）粤1521民初728号]宣布：因金色家园有三位业主于2020年4月29日以个人名义“诉业主委员会、汕尾万鸿物业管理有限公司业主撤销权纠纷”，取消本次物业管理交接事项。
宣布刚一落音，立即引起业主委员会全体成员及在场业主群情鼎沸，业主律师向建设局当场表示强烈抗议，业主们纷纷谴责住建局行政乱作为，质疑存在官商勾结，強奸民意，欺压人民群众。现场一度混乱，在民警和社区工作人员维持下才得以平息。
笔者现场体验并据金色家园业主委员会提供的材料，客观提出几点看法。
第一、为使小区居民的居住环境得到改善，金色家园业主委员会在海丰县住房和城乡建设局、海城镇人民政府等相关部门前期的大力支持、帮助下，与业主商讨后决定采用公开招标方式，择优选择物业服务企业。2019年12月17日，按法定程序在《南方都市报》及墙刊登载《招标公告》，向社会发布公开招聘物业服务企业的公告，对其物业管理项目进行招标。当告知原物业管理人时，原物业管理人明确表示不参加竞标，并扬言与地产商签订了10年的合同期，业委会无权中途终止。
2020年1月1日的投标会上，三家物业服务企业按招标文件设定分别提供投标各种文件，汇报投标方案、措施。经过由业主代表组成的评标小组认真审阅资料、现场听取投标人汇报，严格按照国家《物业管理条例》，广东省《物业管理条例》，并通过第三次业主大会实名制投票表决等各项程序后，确定汕尾万鸿物业管理有限公司中标企业。并报海丰县住建局备案，同意于4月30日落实物业管理交接事项。
2020年3月19日，业主委员会书面告知原物业管理人及地产商——海丰县盛科房地产有限公司，4月30日物业管理交接时间和应移交内容。
上述事实可证，金色家园业主委员会依程序、依法依规完成了物业管理交接事项法定手续，无疑是新时代文明古邑的新鲜事物，政府指导下民治精神的可贵亮点。图为业主委员会《公吿》。
第二、依据《民事诉讼法》(2017修正)第123条规定：符合起诉条件的案件，应当在七日内立案，并通知当事人。上述海丰县人民法院《受理案件通知书》载明：原吿是4月29日起诉，法院是4月29日立即立案收理。有四个问题值得探讨，（1）物业管理“撤销权纠纷”的当事人应该是原物业管理人与金色家园业主委员会。与原物业管理人毫无关系。（2）金色家园更换物业管理，业经2/3以上业主投票通过。在公开招聘物业服务企业整个过程中依法依规开展工作，从未受到业主的任何质疑，公告期间也未收到业主的任何异议。即使投反对票或弃权的业主不同意更换物业管理人，也属于金色家园业主內部协调的问题。依法依理应向业主委员会提出，协商解决可能存在的不足。原告连协商解决都不存在，何来“发生撤销权纠纷”？（3）原告的主体资格，至少应由2/3以上业主签名认可才适法。据初步了解，3原告其中1人是地产商司机，2人与地产商及原物业人有亲戚关系。金色家园业主多数对原告起诉一事毫不知情。（4）海丰县人民法院《受理案件通知书》明确的当事人是原告与金色家园业主委员会及新物业管理人，没有涉及地产商或原物业管理人。仅是原告起诉的受理依据，不是中止物业管理移交的法定凭证。更何况业委会和新物业管理企业尚未收到法院告知书。
反观业委会2年来多，多次依法向相关部门反映该小区业主被开发商按5%收取契约税不退、开发商擅自将人防场所作为停车位出售、部分业主至今未领到房产证、小区内存在违规建筑、开发商及关系户强占业主公用场地，门口连门卫都没有等情况，迟迟不予解决。而住建局官员一拿到法院《受理案件通知书》就宣布取消本次物业管理移交事项。这不禁让业主疑窦丛生，原承包该物业管理人的老板是否是某权力部门的现职官员？
图为法院《受理案件通知书》。
第三，原物业管理人及地产商拒绝到场，仅递交了日期为4月28日、署名为海丰县科盛房地产开发有限责任公司（地产商）、内容为拒绝物业管理移交的《回复》。
该份《回复》清楚显示：（1）金色家园原物业管理人是由地产商委托，不是金色家园业主选聘的物业服务企业。（2）金色家园业主也从未与原物业管理人订立物业管理协议。（3）地产商引用的《物业管理条例》第19条、第50条，不知从何而来。条文内容与现行有效的国家《物业管理条例》第19条、第50条不相符。
图为地产商拒绝移交物业管理的《回复》。
第四、业主与开发商签订《房屋买卖合同》时，合同第三条第一项明确约定：前期物业管理为地产商，后期物业管理由成立业主委员会后产生。金色家园业主委员会更换物业管理人，属于双方约定。该约定不仅符合现行有效的国家《物业管理条例》第26条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的明确规定。而且符合现行有效的国家《物业管理条例》第11条第4款、第15条第2款的明确规定。
图为《房屋买卖合同》的第三条第一项约定。
原吿4月29日起诉，法院同日发出《受理案件通知书》，与地产商的4月28日的《回复》同工异曲，集中在4月30日物业管理移交前十分钟同时出现，原本主持移交的海丰县住建局代表突然改变态度，宣布取消本次物业管理交接事项，究竟是偶然巧合？还是官商勾结，蓄意为之？值得深思。敬请社会正义人士、社会媒体推敲关注，恳请政府监察部门介入调查。
笔者相信，在习近平新时代中国特色社会主义法治思想背景下，我市我县推进全面依法治国、推进治理体系和治理能力现代化，把我市我县建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化区域是必然的趋势。金色家园物业管理交接的暂时中断，只是践行法治过程中的小插曲，最终成功交接才是政府工作人员合民心顺民意的工作作风。
图为4月30日物业管理移交现场。
| 
发表于 2020-5-2 15:54:55
楼主
粤公网安备 44150202000108号 粤ICP备13036240号
广东米的科技有限公司 版权所有 Powered by Discuz! X3.4 常年法律顾问：广东商盾律师事务所 罗如洪 律师 
